В ожидании отмены закона о долевом строительстве

Строительный рынок Тольятти находится в весьма интересном положении: практически все местные застройщики, успешно сдав прошлогодние объекты, готовятся к остановке работ на неопределенный период времени. Причина – закон об отмене долевого строительства, который был принят для решения проблем обманутых дольщиков. Однако новые правила игры, которые вступят в силу с 1 июля 2019 года, судя по всему, могут стать источником и новых проблем. Сколько будет длиться переходный период и как будущий закон изменит рынок – в сегодняшнем обзоре «ПН».

Для решения проблем обманутых дольщиков в правительстве РФ решили перейти на «цивилизованные способы жилищного строительства без привлечения средств граждан» и отказаться от договоров долевого участия (ДДУ). Цивилизованный способ выглядит довольно просто: это получение банковских кредитов на строительство и использование эскроу-счетов, где деньги дольщиков хранятся до окончания возведения дома. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование стройки. Размер процентной ставки, по словам участников рынка, – от 5,5 до 12%.

К изменениям в федеральном законодательстве в регионе готовились весьма тщательно: на время переходного периода компании постарались максимально обеспечить себя документами, позволяющими работать по старым правилам, то есть привлекая деньги дольщиков. Такое рвение привело к рекордному количеству выдачи разрешений на строительство в 2018 году. В Тольятти по итогам года ввод жилья в эксплуатацию составил 106,2% от заявленного планового задания: при плане в 127 тыс. кв. м на 13 декабря было сдано 135 тыс. кв. м жилья. Большая часть этих площадей приходится на многоквартирные дома – 110,3 тыс. кв. м. Сегодня же, по словам экспертов, тольяттинские компании либо достраивают дома, начатые в прошлом году, либо замораживают строительные площадки.

«В планах – закончить «Лесную слободу», – прокомментировал «ПН» Евгений Козлов, СК «Городской строитель». – Последний дом сейчас подписан к сдаче. На этом пока все. Начало нового жилого комплекса за Московским проспектом переносится на неопределенный срок. Причины очевидны: с 1 июля 2019 года в РФ запрещено долевое строительство. Проектное кредитование не всем доступно, и оно значительно удорожит стройку. А задорого квартиру у нас никто не купит: в Тольятти большой вторичный рынок влияет на спрос и формирует низкую цену за квадратный метр».

«Мы заселили 16-этажный дом на Московском проспекте. Решили не рисковать – понаблюдаем за ситуацией в стране и городе», – сообщил руководитель ЖСК «Мое жилище» Александр Ворожейкин.

По словам источников, тайм-аут после сдачи ЖК «Вега», которое намечено на 2020 год, берет компания «Стронж». К такому же решению склоняются в СК «Тольяттистройзаказчик»: в 2018 году компания Владимира Гусева завершила строительство глобального туристического комплекса «Альпен Парк», так что вполне может позволить себе освободить пространство для маневра в 2019-м.

Компания «Единение», известная скоростью и качеством возведения объектов (дом сдается в среднем за полгода), после завершения жилого комплекса по улице Ленинградской, 68, новых объектов пока не планирует. По словам источников, испытывает сложности компания «Патриот», ведущая строительство сразу двух жилых комплексов – «Питер» на Приморском бульваре и «Куба» на улице Александра Кудашева. Главная задача «Патриота», по мнению экспертов, – не срезаться на сдаче этих ЖК, под которые привлечены деньги дольщиков. О дальнейших планах речи пока не идет.

Не заявляет о новых проектах и казанская компания «Унистрой», завершающая ЖК «Южный бульвар» на улице Полякова в Автозаводском районе.

Единственные компании, которые продолжат строительство в 2019-м в Тольятти, – это ФСК «Лада-Дом» и «СтройЭнергоПроект» (ЖК «Волжский квартал»). ФСК «Лада-Дом» застраивает территорию микрорайона «Лесной» (в настоящий момент возводит ЖК «Greenwood» («Гринвуд»); кроме того, ФСК выкупила земельные участки у СК «Городской строитель». «СтройЭнергоПроект» развивает ЖК «Волжский Квартал», застроенный малоэтажными кирпичными домами с квартирами класса «комфорт» и «бизнес».

«20 декабря 2018 года мы сдали дом и получили разрешение на строительство еще четырех объектов, – сообщил «ПН» руководитель отдела продаж ЖК Александр Малойкин. – Наша компания готовилась к изменению в законодательстве».

«Не все застройщики останутся на рынке после ужесточения требований и перехода на новую схему финансирования жилья, – уверены наблюдатели. – Да, уйдут авантюристы, которые строили наудачу, без расчета финансовой модели. Покинут рынок непрофессиональные компании. Однако нет никаких гарантий, что серьезные застройщики станут использовать инструмент проектного финансирования: для них интереснее будет построить дом на собственные средства и продавать уже готовый объект, чем отдавать процент от маржи банку».

«Конечно, переход на проектное финансирование может привести к временному падению ввода жилья в России. Но в глобальном смысле я все же думаю, что строительство не остановится – правительству и прокуратуре придется смягчить свои требования к застройщикам, – размышляет Александр Ворожейкин. – Я считаю, что отмена закона о долевом строительстве – это своего рода декларация правительства, которому надоело смотреть на знамена обманутых дольщиков. Думаю, нас ждут укрупнение и монополизация организаций, сращивание их с банками. Но пока ни банки, ни энергоснабжающие организации не знают, как будут работать дальше. Необходимо время, чтобы освоиться в новой ситуации».