«Идет серьезная конкуренция за покупателей с «живыми» деньгами»

Коммерческий директор проекта «Волжский Квартал» Александр Малойкин в большом интервью «ПН» говорит об особенностях местного рынка недвижимости, рассказывает, как изменились покупатели квартир за последние три года, поясняет, какие трансформации на строительном рынке вызовет новый закон о долевом строительстве, и делится мыслями о том, что необходимо для появления в стране предпринимателей нового образца.

– Александр, как давно вы  стали интересоваться бизнесом?

– Давно. В детстве познакомился с книжкой «Незнайка на Луне», и мне очень понравилось, как там описывалось предпринимательство. С увлечением читал, как герой открыл солевое дело, как его демпинговали и выгнали из бизнеса. Став старше, увлекся романами Теодора Драйзера «Финансист», «Стоик» и в итоге решил стать финансовым директором. Поставил себе такую цель. Но друзья сказали, что шансов сразу после института стать директором у меня нет. Поэтому пошел учиться на главбуха в плановый институт – получать экономическое финансовое образование.

На втором курсе вуза устроился работать по профессии, и вскоре мечта детства сбылась – я стал финансовым директором. Оказалось, что эта работа совсем не такая, как я себе когда-то нафантазировал. Выучился еще на аудитора и в 2010 году стал заниматься своим бизнесом. Реализовал в этом статусе пять проектов.

– Какие?

– Образовательный центр, частный детский сад, направление по управленческому учету, по консультированию и психологии для коммерческих служб: как организовывать отделы продаж, как подбирать и обучать персонал. Сейчас работаю в строительной сфере, в отделе продаж.

– Как вы попали в строительный бизнес?

– У меня есть старший партнер, с которым мы реализовали строительный проект. Там собственники поставили перед нами задачу продать за короткий срок большой объем жилья. И мы это сделали. Ну а потом пришло новое предложение от других собственников.

– Изменился ли за последние два-три года типичный клиент местного рынка недвижимости?

– Да, и очень сильно. Произошло значительное расслоение по деньгам. Есть небольшая часть клиентов, которые занимаются бизнесом или занимают руководящие должности – это люди состоятельные, самодостаточные. Они требовательны, разбираются в недвижимости, знают об условиях. Переговоры с ними вести, с одной стороны, сложно, потому что они требовательны, с другой – легко.

Есть другая категория – которым не хватает денег на приобретение жилья. И она значительно больше. Многим людям сегодня тяжеловато приобретать недвижимость. Сложность в том, что такому клиенту надо составлять особый финансовый план. Например, он хочет продать «однушку», а у нас взять «трешку». Варианты решения такой проблемы разные. Например, можно взять его квартиру в зачет и на разницу завести ипотеку. Ищем наиболее комфортные выходы для всех сторон.

– Те, кому не хватает денег, это молодые семьи?

– Нет, как раз наоборот. В основном это люди в возрасте 40–45 лет: у многих из них до сих пор не решен жилищный вопрос. Приходят и те, кому под шестьдесят: у них тоже в силу различных обстоятельств снова актуален вопрос с недвижимостью.

– Можно ли утверждать, что местный рынок недвижимости находится в стагнации?

– Тольяттинский рынок очень тяжелый. Во-первых, покупательная способность у людей не очень, высокая плюс потенциальных покупателей не так много. Сегодня среди агентств недвижимости и собственников рынка вторичного жилья идет серьезная конкуренция за людей с деньгами. Раньше этот рынок по объему был гораздо больше. Реагируют и местные застройщики: не так много новых фундаментов было заложено за последнее время.

– Может, это и к лучшему. Вы не находите, что при таком дефиците покупательной способности в Тольятти построено слишком много новых домов?

– В целом по России достаточно большой дефицит жилья на каждого живущего в этой стране, и Тольятти в этом смысле не исключение: какой-то опережающей стройки здесь по сравнению с другими городами нет. Если сравнить нас с Краснодаром, Москвой, Подмосковьем, Северо-Западным регионом мы явно в этой сфере в аутсайдерах. У нас фундаментов в принципе было заложено мало, а с введением нового закона о долевом строительстве в течение  ближайших трех-четырех лет возможен дефицит новостроек.

– Поясните, почему?

– С 1 июля 2019 года бизнесмен, получая разрешение на строительство, не сможет больше пускать на объект деньги дольщиков. Вместо этого средства будут резервироваться на отдельном специальном счете, причем никаких комиссий за то, что они лежат в банке, застройщик получать не будет. Под эти финансы он сможет кредитоваться и вести стройку. В связи с этим произойдет удорожание новостроек в среднем на 15–20%. И поэтому сейчас по стране недвижимость начала расти в цене. Это происходит везде, кроме Тольятти, – наш город по цене за квадратный метр находится в конце списка.

– Сколько сейчас в среднем стоит квадратный метр в тольяттинской новостройке?

– В зависимости от сегмента качества – от 33 до 46 тыс. рублей. При этом сейчас у тольяттинских застройщиков маржа минимальная. Мы видим дальнейшую ситуацию так: будет идти фактическое удорожание в новостройках квадратного метра на 10%, и на 10% удешевится сам процесс стройки. Начнется экономия на стройматериалах. А значит, отчасти будет падать качество.

– Почему нельзя обойтись только удорожанием, без экономии на качестве?

– Для этого надо поднять цены на 15–20%, а рынок вряд ли сможет это «проглотить»: покупательная способность не позволит. Соответственно, придется экономить, ведь застройщик не может строить себе в убыток. Это одна тенденция. Вторая – существенно повышаются требования к застройщикам, что приведет к укрупнению рынка: часть малых компаний либо уйдет, либо консолидируется.

Следующий важный момент – существенная часть жилфонда по сроку эксплуатации приближается к аварийному. В Тольятти есть объекты, которые подойдут к этому сроку через десять лет. Многие чувствуют эту тенденцию, начинают продавать квартиры в старых домах и переезжать. Думаю, что уже через 10–15 лет состав жителей в «старых» кварталах поменяется: там останется малоимущая часть населения, а в новых районах будут жить более состоятельные и благополучные жильцы. Четвертая тенденция: возможно изменение самих объектов стройки. Застройщики будут строить дома меньшей площади, чтобы быстрее их завершить и сократить срок оборачиваемости капитала. Может быть, дома будут сдаваться по подъездам – такая практика уже есть. В будущем нас ожидает либо малоэтажная застройка, либо малоподъездные дома.

– А что насчет загородной недвижимости? Она останется в тренде?

– Это серьезная альтернатива городу. Все больше людей хотят жить обособленно, чтобы на их детской площадке не было людей, распивающих пиво. Загородное жилье дает больше частной свободы. А что касается архитектуры и исполнения, здесь ответ банальный: качественные объекты стоят дорого, менее качественные – дешевле. В итоге я думаю, все, что есть на рынке, будет продано.

– Из города уходят деньги, многие предприятия закрываются. Как вы считаете, можно ли будет вообще в ближайшее время заниматься бизнесом в Тольятти?

– Бизнесом можно заниматься всегда, когда есть более-менее рыночная экономика. Сложность здесь в том, что, если открывать какой-то производственный бизнес, который требует капиталовложений на закупку оборудования, ты эти деньги должен откуда-то привлечь. А привлечь их можно только через механизм кредитования. Поэтому многие предприниматели очень осторожно начинают заход в бизнес через сферу услуг.

Хотя ситуация в городе, безусловно, очень сложная, тут не поспоришь. Однако, по моему субъективному ощущению, скажем, в 2016 году было труднее.

– Почему?

– Это был период неопределенности, люди не понимали, что будет дальше. У многих на счету лежали сотни тысяч рублей, но они не покупали квартиры. Ждали. А сейчас в целом все более-менее понятно.

– Да? И что же будет дальше?

– Судя по последним новостям, процент по ипотеке, скорее всего, пойдет вверх, к тому же ожидаемое повышение стоимости жилья на какой-то короткий период может подстегнуть спрос. Из-за этого произойдет краткосрочный всплеск рынка. Но когда это произойдет спрогнозировать сложно.

– Строительство одна из самых прибыльных сфер бизнеса?

– Нет, я так не считаю. На мой взгляд, самое прибыльное – все, что связано с IT-технологиями. Другое дело, что такой бизнес создать очень сложно. Он дает выход на международные рынки, но там и требования к тебе, и конкуренция намного выше.

У нас бизнесом заниматься сложно еще и потому, что к нему в обществе сложилось определенное предубеждение: он не воспринимается людьми как ценное и необходимое дело, в отличие от профессий врача или учителя. Вот когда мы будем смотреть с уважением на тех, кто дает работу другим и обеспечивает текущую жизнь всего города, – тогда что-то изменится.