«В долгосрок вложение в недвижимость, конечно, выгоднее депозитов»

Год назад в «ПН» вышло большое интервью с руководителем АН «Русские традиции» Дмитрием Полицемако. Обычно мы не привлекаем одних и тех же спикеров очень часто, но, во-первых, предыдущая беседа очень понравилось читателям и получила много просмотров на сайте нашего издания, а, во-вторых, рынок недвижимости всего за год так сильно изменился, что нам снова потребовалось его экспертное мнение. Ниже мы обсуждаем, что происходит со вторичкой, есть ли в Тольятти дома, соответствующие премиальному статусу, сколько теперь можно заработать на сдаче квартиры в аренду и стоит ли вкладываться в таунхаусы.

– Дмитрий, давайте начнем с того же вопроса, что и в предыдущий раз. Что происходило на тольяттинском рынке недвижимости в прошлом году?

– Сбылись худшие прогнозы, которые я высказал в прошлогоднем интервью. Центробанк продолжил повышать ставку рефинансирования, и к концу 2024 года она достигла 21 %. А раз выросла ставка ЦБ, то и ставка по ипотеке тоже рванула вверх и сейчас составляет в среднем 30 % годовых. Но это еще не все, прошлись и по льготным ипотечным программам: господдержку полностью отменили, по «Сельской ипотеке» урезали лимиты практически до нуля, по IT-ипотеке повысили ставку и размер первоначального взноса.

Все эти события, само собой, отразились на количестве сделок с недвижимостью. Приведу статистические данные по Самарской области, которые озвучили представители Росреестра на VII Межрегиональном форуме по недвижимости, который прошел в Тольятти 19 февраля. Количество зарегистрированных сделок по вторичке: 2023 год – 101,3 тыс., 2024 год – 76,7 тыс. Количество зарегистрированных договоров долевого участия по первичке: 2023 год – 36,7 тыс., 2024 год – 17,8 тыс. Как говорится, картина маслом.

– Надо полагать, что девелоперы несколько приуныли. Например, редакция «ПН» находится неподалеку от нового дома под названием «Романовский Премиум», это Фрунзе, 2в. Там уже полгода как будто нет никаких движений.

– Ну, да, им не позавидуешь. Застройщики оказались между двух огней: с одной стороны, рост ставки вызвал снижение спроса на их объекты, а, с другой – случился сильный рост затрат на строительство. При этом застройщики не могут остановить строительство, так как у них есть обязательства перед дольщиками, а строят они часто на заемные средства банков.

Что касается упомянутого вами объекта, то застройщик возводил его на собственные средства, а это все-таки упрощает для него ситуацию. Тем не менее момент сложный: когда дом сдался и квартиры вышли на рынок, начался рост ставки рефинансирования, и произошло все то, о чем я сказал ранее.

– Про настоящую премиальную недвижимость. Сколько объектов, соответствующих такому статусу, есть в Тольятти? Какова ценовая политика, скажем, в «Статус Холле» и в клубном доме «Маршал»?

– Так повелось, что в нашем городе изначально строили однотипное жилье, и горожане не избалованы. Поэтому любые отличия от типового уже воспринимаются как что-то элитное: необычные планировки, кирпичные дома, большие кухни. Сейчас же действительно в Тольятти есть несколько интересных проектов. Они себя позиционируют как бизнес-класс и в своем маркетинге делают упор на локацию около леса или вид на Волгу и Жигулевские горы, клубный стиль жизни, когда у тебя все под рукой, на первых этажах имеется вся необходимая инфраструктура, а также большие площади квартир. Соответственно, и цены в них бизнес-класса – от 250 тыс. рублей за квадратный метр.

– А что происходит со вторичной недвижимостью? Куда подевались все квартиры? Складывается впечатление, что сейчас на рынке присутствуют либо совсем невостребованные позиции, либо варианты, когда людям срочно нужно продать недвижимость в силу жизненных обстоятельств.

– Ситуация на рынке вторички повторяет кризисные 2014–2016 годы, когда люди могли по несколько месяцев ходить и выбирать объекты. У меня недавно была сделка: объект выставили летом, покупатели посмотрели его в октябре, на сделку с ними вышли в начале февраля. Таковы реалии. С одной стороны, покупателей очень мало, а с другой, как вы правильно заметили, – нет и объектов. Многие решили, видя ситуацию с ростом цен, курсом валюты и инфляцией, отложить продажу до лучших времен.

– Не можем не поинтересоваться вашим мнением, стоит ли сейчас покупать в Тольятти квартиру для сдачи, или депозиты наше все? Может быть, лучше вложиться в коммерческую недвижимость?

– Учитывая текущие ставки по депозитам, в краткосрочной перспективе, конечно же, выгоднее отнести деньги в банк. Что в принципе большинство населения и сделало – это также одна из причин отсутствия покупателей на рынке. В долгосрок вложение в недвижимость лучше. Но надо подходить с умом и абы как и во что попало не вкладывать.

Что касается вложений в коммерческую недвижимость, то тут надо понимать, что для обычного среднестатистического тольяттинца это сложно, страшно и непонятно. А с квартирами все в своей жизни сталкиваются, как такового страха нет. Но «выхлоп» в коммерческой недвижимости, конечно, может быть выше.

– Какие сейчас цены на сдачу в аренду самых распространенных однокомнатных квартир в разных районах города? Что выгоднее сдавать – одно-, двух- или трехкомнатные квартиры?

– Цены на аренду квартир в Тольятти, как и по всей России, сильно выросли. Основные причины две: общая инфляция и трудности с приобретением жилья в связи с высокими ставками по ипотеке. Если в начале 2024 года однокомнатную квартиру в 8 квартале сдавали по 13–14 тыс. рублей плюс коммунальные платежи, то сейчас цены начинаются от 20 тыс. плюс вся квитанция. Найти однокомнатную квартиру в Автозаводском районе дешевле 17 тыс. просто невозможно.

Насчет того, какие квартиры выгоднее сдавать. Конечно же, быстрее сдаются однокомнатные, да и соотношение стоимости квартиры и стоимости аренды лучше. Но если вы приверженец консервативной стратегии, то в трехкомнатных квартирах арендаторы обычно живут дольше, у них чаще есть свои мебель и техника. Поэтому тут все зависит от того, какую стратегию выберете: больше заработать на аренде или сохранить свой капитал через покупку квартиры большей площади.

– Широко обсуждаемая в городе тема – инвестиции в загородные таунхаусы или дома. Насколько они востребованы для сдачи в аренду и какие цены там?

– Весной 2024 года дачи на летний период в массивах за ПТО сдавали по 25 тыс. в месяц сразу на пять месяцев, и найти приличную дачу было сложно. То же самое и с домами – в массе своей предлагают объекты старой постройки и уставшего ремонта. Цены в этом случае начинаются от 60 тыс. Дома современной постройки и ремонта обойдутся минимум в 100 тыс. за месяц. Чем дальше от города, тем сложнее сдать. Плюс необходимо наличие бани, бассейна и прочих радостей загородной жизни. Все это выливается в большой входной билет. Но если сумели учесть все, о чем я сказал, то в принципе в течение пары месяцев дом найдет своего арендатора.