Что стоит за повышением коэффициента на аренду земли

В Тольятти запланирован своего рода прецедент: впервые с постсоветского периода произойдет увеличение коэффициента арендной платы на землю. Несмотря на то, что на первый взгляд эти изменения выглядят достаточно серьезно, по факту они приведут лишь к незначительному повышению платежей для предприятий малого и среднего бизнеса. В настоящий момент сотрудники горадминистрации вместе с депутатами дорабатывают документ на парламентской рабочей группе. Если коэффициенты будут изменены, дефицитный городской бюджет станет ежегодно пополняться дополнительно на 125 млн рублей.

Впервые информация о повышении коэффициентов расчета арендной платы за земельные участки на территории Тольятти появилась в конце января этого года, когда на рассмотрение депутатов ТГД вынесли соответствующий пакет документов. Еще до изучения сути вопроса и предпосылок возникновения данной инициативы некоторые из депутатов гордумы поспешили выступить с ее жесткой критикой. Основные аргументы сводились к тезисам «платежи вырастут в 50 раз» и «бизнес душат». Буквально на следующий день думская комиссия по муниципальному имуществу, градостроительству и землепользованию приступила к рассмотрению предложенной инициативы, которая в скором времени и будет вынесена на голосование. «ПН» решил также разобраться в ситуации, чтобы ответить на вопрос «душат бизнес или не душат».

Начнем с правового момента – основы любых перемен в жизни муниципалитета. Итак, арендная плата за пользование земельным участком регламентируется 94-м постановлением администрации Тольятти (когда арендуемая земля находится в собственности муниципалитета) и 972-м постановлением гордумы (когда государственная собственность на земельные участки не разграничена). Размер арендной платы за участок считается по формуле: «кадастровая стоимость умножить на коэффициент вида использования земельного участка умножить на индекс инфляции». Учитывая глобальные изменения и в мировой, и в российской экономике, которые происходили в последние годы, появилась необходимость привести начисление коэффициентов, которые не менялись с советских времен, к финансово-экономической целесообразности. Для этих целей администрацией в 2018 году был проведен аукцион и затем заключен муниципальный контракт с организацией на проведение анализа финансово-экономического обоснования размера «арендных» коэффициентов. В число категорий, попавших под изменение таких коэффициентов, вошли объекты торгового назначения и АЗС, предприятия общепита и придорожного сервиса, объекты делового назначения и производства, склады, гостиницы, автостоянки, гаражи, ИЖС, объекты бытового и  коммунального обслуживания, связи, рекреационного и оздоровительного назначения.

Как показывает анализ, даже после повышения коэффициентов стоимость аренды муниципальных земель по-прежнему будет в несколько раз ниже аналогичных рыночных расценок. Как именно изменятся платежи, лучше всего рассмотреть на конкретном примере. Возьмем предпринимателя, попадающего под категорию «бытовое обслуживание» – ремонт обуви, изготовление ключей и тому подобные услуги. Согласно действующим сегодня расчетам, за аренду земли под своим павильоном он платит всего 65 копеек с квадратного метра в год, то есть за рабочее место площадью в 20 кв. м ежегодная арендная плата составляет всего 13 рублей. После финансово-экономического обоснования коэффициентов этот же предприниматель будет платить уже 32 рубля за квадрат, или 640 рублей в год. В данном случае, несмотря на фактическое удорожание стоимости аренды земли в 50 раз, ежемесячная сумма сборов за пользование участком составит всего 53,33 рубля и, вполне очевидно, никак не повлияет на фактическую рентабельность бизнеса.

Насколько увеличатся коэффициенты по разным категориям, пока сказать сложно: это будет известно после завершения работы думской комиссии. Однако в распоряжении «ПН» есть исходное предложение администрации, которое можно сравнить с платежами за землю в близлежащих муниципалитетах: Самаре, Ставропольском и Кинельским районах.

Из документа видно, что в соседнем Ставропольском районе, например, размер коэффициента под бытовое обслуживание в несколько раз выше (0,07), чем планируемый в Тольятти (0,0111), а коэффициент на торговлю и размещение АЗС устанавливается в среднем на уровне Самары (0,085) – в Тольятти предложен 0,0705. Для земель под предприятиями общественного питания в Тольятти предложенный коэффициент равен 0,0705; в Самаре он уже составляет 0,087, в Ставропольском районе – 0,85. Под объектами производства в Автограде коэффициент арендной платы поднимется с 0,0426 до 0,0586. Для сравнения: в Самаре он равен 0,4, в Ставропольском районе 0,05. Повышение для гостиничного бизнеса в Тольятти вообще будет минимальным в сравнении с другими муниципальными образованиями: 0,122 (Автоград), 0,4 (Самара), 0,17 (Кинельский район). Гаражи – одна из актуальных тем для автомобильной столицы страны. В данном случае коэффициент поднимется до 0,0287 (в Самаре – 0,2, в Ставропольском районе – 0,036). Такая же картина по всем остальным категориям.

Стоит отметить, что компаниям, работающим в сфере коммунального обслуживания, наоборот, коэффициент арендной платы предлагается снизить в два раза. И причина вовсе не в поддержке коммунальных олигархов, как поспешили заявить некоторые депутаты, а в снижении расходов тольяттинцев, так как содержание многоквартирных домов и нежилых объектов ложится на плечи горожан и арендаторов и входит в платежные квитанции по квартплате. Стало быть, снизится аренда управляющих компаний – снизятся и платежи населения.

Вводя новые коэффициенты на аренду земель, администрация Тольятти преследует несколько целей. С одной стороны, город побуждает предпринимателей выкупить арендуемую землю – в  этом случае собственник участка будет платить уже не аренду, а земельный налог, составляющий всего 1,5% от кадастровой стоимости. И тогда затраты бизнеса снизятся более чем в два раза. С другой – муниципалитет борется с нестационарными торговыми объектами, буквально заполонившими город: это павильоны с шаурмой, кофе, табаком, пенными напитками. В-третьих, что немаловажно, администрация Тольятти выполняет требование закона. Согласно позиции Верховного суда РФ, размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на его доходность (определение ВС РФ от 04.10.2018 № 1-АПГ18-14).

Отметим, что в соответствии с указанным документом в основе принципа определения значения коэффициентов должна лежать экономическая обоснованность участков, которая включает в себя уровень коммерческой привлекательности, потребительского спроса на землю, развитие инфраструктуры. «Эти ставки и коэффициенты призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов», – сказано в документе.