«Для арендаторов офисной недвижимости наступили хорошие времена»

Специалист по коммерческой недвижимости Евгений Снегирев в большом интервью «ПН» говорит об общем состоянии данного сектора рынка, заявляет о востребованности в Тольятти качественных площадей, объясняет, почему именно локация является главной составляющей успеха коммерческого объекта, и называет самое идеальное место для строительства многофункционального торгового центра.

– Евгений, как давно вы занимаетесь управлением недвижимостью?

– Уже 20 лет. Хотя начинал я не с управления, а с вопросов эксплуатации: работал техническим директором в ООО «ШЭД» (продуктовая сеть «Посадский»), затем в Строительной компании № 1, которая реализовала такие объекты, как БЦ «Европа», ДТЦ «Бегемот»,  ТРЦ «Мадагаскар», управлял бизнес-центрами. С 2008 года занимаюсь развитием других объектов, один из них ДЦ «КЕДР». В прошлом году исполнилось десять лет, как мы открыли «КЕДР».

– Дайте общую оценку состояния местного рынка.

– Сейчас рынок коммерческой недвижимости в Тольятти чувствует себя не очень хорошо. Экономика страны развивается слабо, финансы у всех ограничены, и предприятиям не требуется большого количества офисной и другой коммерческой недвижимости, торговых площадей. Инвесторы все меньше вкладываются в такие проекты. Когда идет развитие, работать интереснее: появляются новые предложения, объекты, усиливается конкуренция. Сегодня такого нет: мой телефон не раскаляется докрасна, и нет длинного листа ожидания, с которым можно работать. Но и расслабляться не стоит: надо улучшать качество обслуживания на своих объектах, следить за конкурентами.

Зато наступило хорошее время для арендаторов офисной недвижимости: есть возможность выбора, можно вести переговоры с управляющими по размеру ставки. Сегодня предложений на рынке в избытке, так что все готовы договариваться.

– Можно ли сказать, что золотой век тольяттинской коммерческой недвижимости миновал?

– Конечно, нет. Все будет развиваться так же волнообразно, как и наша экономика. Как только начнется экономический рост, сразу же станут востребованными торговые, офисные, складские и индустриальные площади.

– Какие из заметных объектов появились за последнее время?

– Ничего интересного в городе в последние годы построено не было и в ближайшее время не планируется. Нет проектов гостиниц или многофункциональных торговых центров такого класса, как «Парк Хаус», «Русь» или «Капитал». Хотя качественные торговые площади сейчас востребованы, ведь ни в «Парк Хаусе», ни в «Руси» нет вакантных квадратных метров: если из этих центров кто-то съезжает, площади сразу же занимаются.

Если говорить о небольших торговых центрах, могу назвать «Миндаль» на Южном шоссе и строящегося объекта от ФСК «Лада-Дом» напротив 14а квартала.

– А насколько заполнены сегодня деловые центры?

– Везде ситуация разная. Есть много объектов, где до 40% площадей пустует, есть такие, которые и в лучшие времена не были востребованы. Если говорить о центрах с удачной локацией, транспортной доступностью, хорошей нарезкой площадей и качественным управлением, и техническим оснащением, там наполненность держится на уровне 80–90%. У нас в ДЦ «КЕДР» сдано 100% площадей: центр небольшой – всего 3000 кв. м.

– Почему у некоторых отличных деловых центров проблемы с арендаторами?

– Ключевая причина – месторасположение. Бизнес всегда предпочитал Автозаводский район. Как бы ни были прекрасны центры в Комсомольском и Центральном районах, как бы здорово ни работали их маркетологи и управляющие, все это не сделает их популярными. Локация для бизнеса всегда на первом месте.

– Долгое время самым популярным бизнес-центром в городе является «Квадрат», в какой-то момент конкуренцию ему составила «Plaza». Иметь там офис всегда было модно. Ничего не изменилось?

– Когда с достатком в компании все хорошо, люди начинают забивать себе голову такими вопросами. А когда ты должен работать и выживать, то, по большому счету, становится все равно, в каком месте расположен твой офис, – главное, чтобы не очень далеко было ехать. И к вопросу о популярности, БЦ «Европа» в свое время был очень даже хорош.

– К слову, как сегодня обстоит дело с заполненностью у «Плазы»?

– «Плаза» заполнена не на 100%, но ситуация по ней не критичная. Место хорошее, но и цены бодрые. При этом управляющие не готовы идти на уменьшение платы, чтобы не снижать ту планку, которую поставили для привлечения арендаторов определенного уровня. Если цена в деловом центре на 80% сформирована, невозможно просто опустить ставку для кого-то одного, потому что это автоматически подействует на всех остальных.

– А что вы думаете о будущем ТЦ «Арбуз»? Есть информация, что покупателя туда довольно сложно заманить.

– Если такой же продукт есть около «Руси» или рядом с «МегаСтроем», если по дороге в «Арбуз» стоит «Леруа», зачем ехать так далеко? Все снова упирается в локацию. Единственное, что его спасает, – соединение всех направлений ремонтно-строительной отрасли: начиная от товаров для дома и дачи и заканчивая продукцией, которую можно приобрести в крупных торговых сетях по продаже отделочных материалов и инструмента. «Арбуз» – это качественный рынок, с набором всех хозяйственных материалов по средней цене.

– Какая сейчас средняя величина арендной ставки в городе в деловых центрах?

– Тут все зависит от многих факторов. У нас цена начинается от 300 рублей за квадратный метр на цокольном этаже и доходит до 700 рублей.  По городу  350–800 рублей за квадратный метр.

– В последнее время все больше компаний предпочитают работать удаленно. Это влияет на развитие вашего бизнеса?

– На нас влияет общая экономическая ситуация. Когда у компании все хорошо с поступлением денежных средств, это сразу отражается на развитии. Такое предприятие не ограничивает себя в вопросах месторасположения и создания комфортных условий для сотрудников. Ведь когда работники находятся в офисе, идет синергия, происходит постоянный обмен информацией, и это создает хороший результат.

Если же ресурсы у компании ограничены и дела идут плохо, то нет смысла привлекать сотрудников и платить им зарплату. Такие предприятия сидят там, где пришлось, а часть людей отправляют работать удаленно.

– Представители каких сфер бизнеса предпочитают работать в деловых центрах?

– Прежде всего это IT-компании. Данное направление сейчас в тренде, такие предприятия развиваются, им нужны большие площади – 200–300 кв. м. По остальным отраслям рынка все примерно одинаково – ужались практически все, занимают площади от 50 до 100 квадратов.

– От чего зависит успешность коммерческого объекта?

– Первое, как я уже говорил, это расположение и доступность – транспортная и пешеходная. Далее начинаются вопросы управления – удобная, просторная парковка, наличие в здании всех систем жизнеобеспечения и безопасности. Затем идут вопросы эксплуатации: должны быть бесперебойная подача электроэнергии, тепла, холодной и горячей воды, укомплектованность санузлов средствами гигиены, профессиональная работа всех служб управляющей компании. Ну и современный архитектурный облик самого здания, качественная, безопасная отделка. Далее в зависимости от сегмента – возможность трансформации внутреннего объема, маркетинговое, рекламное продвижение,  сервисные услуги, брендовые операторы. А если в двух словах, то продуманная концепция проекта на начальном этапе и профессиональное управление.

– Практикуется ли сегодня такой инструмент, как арендные каникулы?

– Безусловно. Причем это не является показателем упадка рынка. Но вот если арендатор хочет снимать офис в 50 кв. м и просит каникулы, то скорее всего он получит отказ. Такие площади самые востребованные, к тому же мы сейчас и так ужали свои запросы.(снижать стоимость аренды не будем.)убрать

Если же арендатор берет большое количество площадей и хочет взять каникулы, чтобы за это время сделать ремонт на свой вкус, конечно, мы идем ему навстречу.

– Если вы решите построить в городе новый крупный торговый центр, то какое место предпочтете?

Если не брать во внимание этическую сторону, а только экономику проекта, то, конечно, рядом с КЦ «Автоград» (бывший ДКИТ. – Авт.). Это идеальная локация. Из крупных площадок эта самая большая, находится в центре Автозаводского района, в отличной доступности. Нахождение рядом ТРЦ «Русь» обеспечит хороший покупательский трафик.

– Но ведь некоторое время назад там хотели построить «Ленту», и ничего не получилось из-за активной позиции общественности.

– Если назначение участка будет предполагать разрешение строительства торгового центра, то он рано или поздно будет построен. Можно, конечно, выйти с пикетами, как в Екатеринбурге, написать срочную телеграмму Путину, может быть, дадут сигнал «запретить». Но известно много других примеров, и их колоссальное количество, когда общественные слушания не мешали строить те объекты, которые были в планах инвесторов.

Как только экономическая ситуация изменится в лучшую сторону, площадка рядом с «Автоградом» будет застроена одной из первых. Главное – учесть все вопросы урбанистики: с одной стороны, не перегрузить центр, с другой – сделать современную концептуальную точку притяжения.