Динамику цен на недвижимость определяет ситуация на рынке труда

Один из самых любимых инвестиционных инструментов всех времен и народов – недвижимость – теряет в России свои позиции. Во втором квартале 2022 года цены на долгосрочную аренду перестали расти, а в крупнейших городах страны они значительно снизились по сравнению с первым кварталом. В Москве можно снять квартиру дешевле на 19 %, в Петербурге и Нижнем Новгороде – на 10%. В Тольятти падению спроса пока препятствует сезонный фактор. Что будет дальше, разбирался «ПН».

На фоне беспрецедентных санкций, экономических проблем и роста безработицы рынок аренды жилья постепенно снижает ставки. Эксперты отмечают, что подобный спад наблюдался восемь лет назад, когда Россию накрыл санкционный кризис после присоединения Крыма. Последующие три года падение цен продолжалось, достигнув в столичном регионе 20 %.

Повторяя ситуацию конца 2014 года, в минувшем марте московская недвижимость пользовалась небывалым спросом, который резко спал на фоне укрепления рубля. Теперь арендовать квартиру в Москве на долгий срок можно в среднем за 53 тыс. рублей – в первом квартале года ценник колебался около 65 тыс. В Петербурге средняя стоимость уменьшилось с 30 до 27 тыс. рублей. Подобные изменения произошли и на рынках других городов. Наиболее существенное снижение цен отмечено в Нижнем Новгороде (10 %), а также Самаре и Уфе (по 6 %).

По мнению аналитиков, падение связано со снижением реальных доходов населения и неопределенностью на рынке труда. Опыт прошлых лет показывает, что ставки аренды будут снижаться, а объем предложения – расти. Этому поспособствуют и высокие цены на жилье в 2020–2021 годах – так называемый «ценовой пузырь». Причем стоимость аренды, выросшая в период пандемии, будет снижаться с гораздо более высоких отметок, нежели в 2014 году.

В Тольятти эта тенденция пока полномасштабно не проявилась. «До начала специальной военной операции на Украине рынок потихоньку, но стабильно рос. Многие на этом фоне начали инвестировать в строительство нового жилья под сдачу в аренду, – комментирует девелопер и инвестор АН «Русские традиции» Дмитрий Полицемако. – После 24 февраля в сознании людей поселилась боязнь за будущее, они стали ужиматься в расходах. Под влиянием неуверенности в завтрашнем дне начался активный переезд из дорогих арендных квартир в дешевые».

СВО должна была спровоцировать падение цен на квартиры в сегменте эконом. Однако вмешался сезонный фактор: с весны в Тольятти потянулись гастарбайтеры из Средней Азии, которым потребовалось жилье. Это на некоторое время отсрочило падение в эконом-сегменте.

Снижение цен на аренду однокомнатных квартир составило в среднем 1 тыс. рублей, говорит господин Полицемако. «Но все может измениться уже в конце сентября – начале октября, когда у гастарбайтеров закончит действовать полугодичный патент и они уедут домой. Вот тут стоит ждать серьезных изменений», – предупреждает инвестор.

В 2022 году добавился еще и фактор, связанный с миграцией населения. Стало больше лотов от тех, кто решил переехать в другие города или страны, освободилась заметная часть жилья, которое снималось компаниями для зарубежных сотрудников. Такое происходило и в 2014-м – тогда тоже имел место отток экспатов. Но сейчас масштабы явления гораздо заметнее.

«После постыдного бегства экспатов с АВТОВАЗа в городе освободилось достаточно много отличных квартир в престижных районах. Однако пока они стоят пустые – спроса на них почти нет. Даже «русскоговорящий» менеджмент с автогиганта приуныл и настороженно наблюдает за развитием событий. В то же время арендодатели пока не снижают цены на бизнес-сегмент– слишком большие затраты были ими понесены. Но я думаю, что это вопрос времени. И когда пойдет снижение цен в премиуме, то, конечно же, эта тенденция затронет и сегмент эконом», – говорит Дмитрий.

Еще одна интересная тенденция: если пять-шесть лет большая часть арендного жилья была сконцентрирована в домах советской постройки и на вторичном рынке, то сейчас в арендном фонде все больше становится предложений из недавно сданных новостроек.

Что касается загородной недвижимости, то в этом секторе пока спрос стабильный, уверяют тольяттинские риэлторы. «Связано это с ограничением по организации летнего отдыха у россиян.​ Да и интересных предложений в пригороде Тольятти мало. В этом году предлагали на аренду дачи по 40 тыс. рублей в месяц. В былые годы за эти деньги можно было найти неплохой дом», – рассказывают они.

Впрочем, в некоторых городах стоимость аренды квартир также выросла. Цены на аренду жилья выросли в Сочи (29 %), Севастополе (20 %), Рязани и Воронеже (по 7 %). Рост ставки на аренду квартир в Сочи и Севастополе также связан с высоким сезоном. В целом же в большинстве городов страны наблюдается переход от рынка арендодателя к рынку арендатора. Собственники квартир готовы идти на уступки, чтобы найти клиентов или удержать тех, которые уже у них есть.

«Главный вывод, который можно сделать по итогам второго квартала, – рынок долгосрочной аренды недвижимости стабилизировался. Весной предложение активно росло. Часть собственников на время приостановила продажу объектов из-за неопределенности на рынке, часть арендаторов освободила квартиры из-за переезда в более дешевое жилье или в другие локации. Во всех случаях квартиры пополняли число лотов для долгосрочной аренды. Тенденция сохранилась и во втором квартале текущего года», – резюмирует Дмитрий Полицемако.

Теперь основным фактором, определяющим динамику рынка, будет не ипотека, хотя ставки по таким кредитам – это очень значимый фактор. Определяющими, по словам эксперта, станут реальные доходы населения и ситуация на рынке труда.