Продажи на рынке жилья Самары и Тольятти бьют все рекорды

Интрига вокруг возможного продления сроков выдачи льготной ипотеки сохранялась вплоть до 15 декабря, когда президент Путин в ходе заседания Совета по стратегическому развитию и нацпроектам поручил-таки пролонгировать эту программу до 1 июля 2024 года. Его заявление добавило огня в разогретый до предела рынок недвижимости. Третий квартал 2022 года уже бьет рекорды по выдаче ипотечных кредитов жителям Самарского области: банки в три раза увеличили количество сделок по сравнению со вторым кварталом и в полтора – по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Сохранение интриги вокруг решения жилищного вопроса косвенно имеет отношение к недавнему заявлению вице-премьера Хуснуллина о снижении объемов выдачи ипотеки в России на треть за девять месяцев 2022 года по сравнению с прошлым годом. По его словам, прирост ипотечного портфеля составляет 1,294 трлн рублей, что на 672 млрд меньше, чем за девять месяцев 2021 года. Выдано 896 тыс. кредитов – на 36% меньше, чем за тот же период 2021 года. Объем выдачи – 3,2 трлн, что на 21 % меньше, чем годом ранее. Новость о продлении льготной ипотеки под более высокий процент на будущий год, несомненно, подстегнет сомневающихся к заключению сделок до наступления 31 декабря.

Между тем в Самарской области на рынке недвижимости в течение декабря наблюдается настоящий ажиотаж: народ раскупает квартиры как горячие пирожки. Основная доля продаж в регионе в третьем квартале пришлась на гражданскую ипотеку (87 %), 10 % составляют выдачи в секторе военной ипотеки. Наибольший объем выдач – около 50 % – приходится на программы, позволяющие приобретать недвижимость на первичном рынке, в том числе на госпрограммы. Вторичный рынок забрал себе почти 40 % от всех выданных кредитов. Средний чек ипотечного займа в регионе вырос в два раза и составляет 4,3 млн рублей.

Отметим, что квартиры на первичном рынке самарцы и тольяттинцы предпочитают приобретать не в родных пенатах, а в Москве и Санкт-Петербурге, используя их как инвестиционный инструмент. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в октябре и ноябре доля продаж с помощью ипотеки составляла более 90 %. При этом наблюдалось увеличение доли сделок именно с использованием госпрограммы: 72 % от всех ипотечных сделок в октябре, 75 % – в ноябре.

Однако не все жители Автограда могут себе позволить инвестировать в квадратные метры двух столиц. При выборе объекта они предпочитают новостройкам вторичный рынок.

«Народ берет активно, но только не льготную ипотеку, ведь она действует в новостройках. Цены там высокие, а вот к качеству порой есть вопросы. Есть еще один нюанс: когда сдают новые дома, стараются сразу переоформить их на подрядчиков, а это уже под льготную не подходит. Так что весь декабрь у нас в тренде вторичный рынок», – комментирует Тамара Берикашвили из АН «Сион».

Что касается цен, то они сильно взлетели. В Автозаводском районе однокомнатная квартира московской планировки на момент выхода номера стоила 2,4–2,9 млн рублей, двухкомнатная – 3,1–4 млн, «трешка» – 3,4–4, 5 млн рублей.

«Цены растут на глазах, спрос рождает предложение. Приведу пример. Клиент приходит продавать однокомнатную квартиру в момент, когда на рынке выбрали все дешевые «однушки», – рассказывает госпожа Берикашвили. – Рыночная цена его квартиры – 2,4 млн. Открываем базу, а там за эти деньги уже все скупили. И клиент говорит: «Ставьте мой объект за 2,6 млн».

Подогревает рынок новость о том, что в следующем году Банк России планирует отменить дешевые ипотечные программы с застройщиками. Речь идет о случаях, когда ставки по жилищному кредиту находятся на околонулевом уровне. Об этом заявила глава ЦБ Набиуллина в Госдуме. По мнению экспертов «ПН», такая ипотека, с одной стороны, позволяет банкам расширить свои ипотечные портфели, но с другой – в текущих экономических условиях создает определенные риски для кредитных организаций, так как они берут на свой баланс переоцененный актив. «Наш анализ показывает, что стоимость квартиры в таком договоре на 20–30 % завышена. И часто переплата больше, чем проценты по кредиту, а продать квартиру за эти деньги на вторичном рынке уже не получится. Здесь риски и для заемщика, и для банка, который получает в залог актив по завышенной цене. Мы выработали меры по ограничению рисков в этом сегменте. Они вступят в силу в начале следующего года», – заявила Набиуллина.

Отметим, что у потребителей именно такие программы пользуются наибольшим спросом. Как показывают опросы, люди готовы платить в течение 25 лет 15–30 тыс. в месяц по ипотечному договору за квартиру, стоимость которой намного превышает рыночную, чем брать объект по рыночной цене и отдавать банку процент в размере 40–60 тыс. рублей ежемесячно. Подобную нагрузку мало кто может выдержать.

Эксперты полагают, что крупные игроки начнут уже в скором будущем отказываться от таких программ в угоду регулятору. При этом положительным эффектом от новой меры они называют установление реальных цен на квартиры в новостройках. Впоследствии, конечно, все это может стать причиной формирования невыгодных условий по ипотечным и другим продуктам для обычных клиентов.