«В Европе есть недвижимость на любой кошелек. Можно уложиться и в 2 млн рублей»
Покупка жилья за границей — сегодня дело как никогда хлопотное. О том, как устроен процесс приобретения недвижимости за рубежом и как изменился рынок, какие новые направления сейчас в топе продаж, какие страны лояльны в плане получения ВНЖ и создания комфортного психологического климата для проживания, может ли россиянин зарабатывать на недвижимости за рубежом и о других важных нюансах, связанных с переездом, в большом интервью «ПН» рассказывает руководитель АН «KSENIYA Sardiniya» Ксения Кармалыга.
– Ксения, хочется начать разговор не с обсуждения вашего бизнеса, а именно с вас. Человек, который готов доверить деньги другому лицу, обычно интересуется его компетенциями. Какой у вас бэкграунд: давно ли занимаетесь продажей зарубежной недвижимости, где получили соответствующие опыт и знания?
– Бесспорно человеческий фактор – основополагающий при выборе агентства и специалиста, так как человек покупает у человека. Я руководитель агентства с большой командой зарубежных специалистов, вместе с которыми мы создаем комплексные решения под запрос клиента. А начинала когда-то с себя: мы с мужем прошли весь путь моих будущих клиентов — купили недвижимость в Италии и получили ВНЖ. На этом пути встретили обман и много сложностей из-за некомпетентности людей, которым доверились, чуть не потеряли деньги, но в итоге я успешно решила все проблемы. В тот момент у меня и зародилась идея оградить от ошибок тех, кто мечтает о переезде.
Вместе с европейскими адвокатами и нотариусами я изучала иммиграционное и имущественное право, рынки недвижимости, сама ездила в регионы и города. В ЕС сопровождением сделок может заниматься лицензированный агент или агентство, поэтому в моей команде есть специалисты в разных странах и регионах, с которыми мы работаем уже давно. Занимаемся продажей жилой недвижимости: квартиры, дома, исторические виллы и замки, виллеты и таунхаусы, сельские дома с виноградниками. Пользуется спросом и коммерческая недвижимость: отели, агротуризм, автозаправки, офисы и магазины и так далее. Продаем земельные участки – как под частную застройку, так и под многоквартирные дома и другие постройки. Работаем с проектами застройщиков, аукционной недвижимостью, объектами под реконструкцию.
Помимо продажи недвижимости, мы также проводим постпродажное обслуживание, такое как дизайн, организация ремонта, сдача в аренду, оплата счетов и налогов. Таким образом клиент получает весь комплекс услуг в одном месте.
– «ПН» – деловое издание, поэтому разговор про бизнес – это всегда разговор про деньги. Как устроен процесс приобретения недвижимости и какое участие в нем принимаете лично вы? Кому человек передает свои средства? Какие гарантии есть у клиентов во время сделки?
– Процесс многоэтапный. Сначала клиент обращается ко мне с запросом о покупке недвижимости для личного проживания, сдачи в аренду или для отпуска, а я провожу работу по определению бюджета и параметров желаемого объекта, подбирая страну и регион. Клиент получает подборку позиций, из которой выбирает понравившиеся объекты и готовится к поездке в страну, где мы встречаем его и сопровождаем на просмотры. Далее, когда клиент определяется с объектом, помогаем сделать предложение о покупке и оформить договор, а затем организуем сделку и перевод денег. Отмечу, что при покупке недвижимости у застройщика на этапе строительства все можно сделать дистанционно.
Сделку в европейских странах проводит нотариус, который берет плату за свои услуги. Плата же за сам объект может производиться несколькими способами: на счет застройщика, на счет агентства, правда не во всех странах, напрямую продавцу, на счет нотариуса или адвоката, через счет покупателя. Перевести деньги можно разными способами, и определять наилучший нужно, исходя из возможностей клиента и страны, где покупается объект, потому что законодательство в каждое стране свое. Важно, что сейчас оплатить покупку можно даже криптовалютой.
Что касается гарантий, мы предлагаем максимально безопасные варианты оформления сделки и работаем только с проверенными застройщиками. Нотариус несет уголовную ответственность, а он гарант сделки. Само собой на этапе подготовки сделки проверяем наличие задолженностей по объекту, перепланировок, верности оформления документов. Ну и, конечно, покупателя защищает законодательство той или иной страны.
– И еще немного о деньгах. Давайте назовем конкретные цифры. Сколько стоит средний домик в Испании? В какую сумму обойдется скромная вилла в Италии? Сколько попросят за объекты от застройщиков в Португалии?
– Цены сильно варьируются. На них очень влияет локация: регион, город, центр/не центр. Для общего представления можно посмотреть среднюю стоимость квадратного метра в той или иной локации. Если вилла в испанском городе Торревьеха стоит € 300 тыс., то в Марбелье это уже € 850 тыс. Виллу в регионе Абруццо в Италии можно приобрести за € 250 тыс., а на севере Сардинии подобный объект обойдется в € 500 тыс.
Если говорить об адекватных ценах, исходя из запросов моих клиентов по Италии, например, можно купить хорошую квартирку с ремонтом за € 70–80 тыс. А можно войти в строительство в Португалии на начальном этапе и сэкономить до 20 % от рыночной цены. Новые современные квартиры с кухней и техникой в Порту стоят от € 120 тыс.
В Европе есть недвижимость на любой кошелек. Вопрос в том, что конкретно хочет покупатель: можно купить квартиру и за € 20 тыс. на юге Италии без отопления просто для отпуска, а можно замахнуться на виллу в Форте-дей-Марми за € 5 млн тоже для отпуска.
– Как изменился рынок по продаже зарубежной недвижимости после начала СВО? Усложнилась ли процедура покупки для наших сограждан? Поменялись ли у ваших клиентов предпочтения по странам?
– Да, мы столкнулись с рядом ограничений на покупку недвижимости гражданами РФ. К счастью, нам удается их обходить, но их существование, конечно, усложнило процесс покупки. Самая главная сложность – это перевод денег из РФ в ЕС. Лучше переводить из третьих стран или открывать счет в стране покупки, мы помогаем с этими процедурами.
Как бы там ни было, пока все клиенты, которая хотят приобрести недвижимость в Европе, успешно переводят деньги и покупают ее. Если обращаться к специалистам своего дела, с опытом работы, то все пройдет как по маслу.
– Какие страны сегодня более лояльны в плане приобретения недвижимости и получения ВНЖ?
– Недвижимость можно купить в любой стране. Португалия даже выдает кредиты нерезидентам с доходами в РФ. Вид на жительство выдают все страны, с которыми я работаю. Правда, с каждым годом условия и требования к заявителям усложняются: если раньше можно было документы, условно говоря, на коленке создать, то сейчас требуется детальная проработка досье. У меня большое количество кейсов по получению ВНЖ в ЕС, их можно посмотреть на сайте и в соцсетях.
– Может ли россиянин зарабатывать на недвижимости за рубежом, если наших сограждан не очень охотно пускают в Европу?
– Недвижимость всегда считалась стабильным способом сохранения денег как в РФ, так и за рубежом. Более того, в связи с экономическими кризисами и обвалом рынков акций иностранные инвесторы все больше инвестируют «в кирпич». Итальянцы, к примеру, настолько консервативны, что недвижимость – это почти единственный способ инвестиций, поэтому у семей из поколения в поколение много недвижимости, которую они сдают в аренду и используют как второй дом и дачу.
С точки зрения доходности, недвижимость приносит меньше денег, чем вклад в российском банке. Средняя рентабельность по Европе – 5 %. Но тут нужно знать, куда инвестировать. Мои клиенты зарабатывают 10 % годовых при инвестициях до € 100 тыс. в квартиру без присутствия в стране. Например, в той же Италии растет спрос на коммерческую недвижимость, и сдача в аренду гаража или офиса приносит до 9 % годовых. Инвестиции в проекты в Португалии на этапе строительства с переуступкой в течении года приносят доходность 100 %.
У всех свои цели. Многие переезжают и, соответственно, обращаются за полным циклом услуг: с покупкой недвижимости и оформлением ВНЖ на всю семью. Кто-то приобретает объект для сохранения средств и получения «золотой визы», другие инвестируют для получения стабильного дохода в евро от сдачи в аренду.
Мои клиенты – граждане РФ, Беларуси и других стран СНГ. Все, кто ставит цель купить недвижимость, это делают. Не стоит верить слухам и опускать руки при первых сложностях. У меня очень профессиональная команда. Мы решим любые проблемы.
