И что происходит на рынке недвижимости после отмены льготной ипотеки

С 1 июля в России перестала действовать программа льготной ипотеки, запущенная весной 2020 года. И если одних россиян эта новость, по понятным причинам, расстроила, то другая категория граждан не скрывала своей радости, так как люди посчитали, что это решение властей в перспективе снизит цены на жилье. Прошло уже два месяца, и «ПН» решил выяснить, как изменилась ситуация на рынке недвижимости: что происходит с ценами и есть ли спрос на «первичку». Ответить на эти вопросы нам помогли тольяттинские риелторы и застройщики.

По всем законам рынка

По данным «ЦИАН. Аналитики», за четыре года действия программы льготной ипотеки цена квартиры в российских новостройках выросла на 113 %. Это, впрочем, средний показатель по больнице, а, например, в Самаре стоимость жилья поднялась еще выше – на 158 %. Любопытно, что основной рост пришелся не на 2024 год, когда начались разговоры об отмене льготной ипотеки, а на первые два года работы программы. Тогда цены взлетели в среднем по стране на 77 %.

В Тольятти жилье выросло в цене даже больше, чем в столице региона: в июне 2020-го средняя стоимость квадратного метра в только что возведенной многоэтажке составляла чуть менее 50 тыс. рублей, а в июне этого года показатель превысил 130 тыс. На данный момент вилка цен в городе довольная широкая – «квадрат» в сданной в эксплуатацию новостройке или готовящейся к сдаче до конца года варьируется от 95 до 200 тыс. рублей в зависимости от метража, месторасположения и отделки квартиры.

По мнению тольяттинского риелтора Дмитрия Полицемако, через внедрение льготной ипотеки государство хотело повлиять на доступность стоимости жилья. «На деле же предоставление жилищного кредита практически любому желающему разогнало цены у застройщиков. Многие стали оформлять ипотеку не ради улучшения жилищных условий, а просто чтобы спекулятивно заработать на росте стоимости. Опять же банки в тот момент не баловали высокими ставками и предлагали довольно низкие проценты по вкладам – 5–6 % годовых. Вот люди и кинулись брать дешевую ипотеку и скупать жилье. По всем законам рынка эти события должны были вызвать существенный рост цен на квадратный метр», – поясняет господин Полицемако.

Вклады привлекательнее ипотеки

Сегодня ситуация и на рынке недвижимости, и на финансовом рынке существенно изменилась. Помимо отмены льготной ипотеки, большое влияние на перераспределение денежных средств населения оказал рост банковских ставок по вкладам до 18 % годовых. Те, кто имеет сбережения, поспешил переложить «яйца в другую корзину» – люди понесли деньги в банки.

Уже есть свежие данные. По информации «Дом.РФ», в июне в рамках льготной ипотеки на новостройки было выдано почти 49 тыс. кредитов на общую сумму 210,1 млрд рублей. В июле выдача жилищных займов сократилась вчетверо как в количественном, так и в денежном выражении: было выдано 12,4 тыс. кредитов на 52,5 млрд.

«Да, спрос на жилье, особенно первичное, заметно упал, соответственно, цены поползли вниз. Пока не так существенно, но все же. «Фактически на рынке остаются только покупатели с наличными деньгами, – говорит Дмитрий Полицемако. – По прогнозу Гильдии риелторов, к концу года цены на новостройки могут упасть до 30 %. В настоящий момент цены в Москве уже снизились на 10 %».

«На данный момент рынок перестраивается под новые условия, мы не ожидаем синхронного снижения цен у всех застройщиков по всем регионам, – считает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. – Важно понимать, что последние четыре года застройщики продавали объекты со значительным опережением плановых сроков – например, за два года вместо прогнозных четырех. Поэтому сегодняшнее снижение продаж является для бизнеса безусловно неприятным, но далеко не фатальным».

По данным «Яндекс Недвижимости», за август цены на новостройки в Самаре снизились на 1,7 %. Аналогичная ситуация наблюдается практически во всех городах-миллионниках и крупных областных центрах.

Опрошенные «ПН» местные эксперты рынка недвижимости считают, что ситуация в Тольятти отличается от реалий областной столицы, так как в нашем городе вводят куда меньшее количество жилья, а свободных земель для будущих проектов практически не осталось. По словам заместителя директора отдела продаж и маркетинга строительной компании «Единение» Юлии Лехтман, этот застройщик даже после отмены льготной ипотеки не почувствовал резкого падения спроса на жилье в строящихся домах. «Мы предлагаем собственные льготные программы приобретения жилья в наших новых домах, чтобы снизить финансовую нагрузку клиентов. К тому же приобретение жилья – это не импульсивная покупка. Многие наши покупатели хотят использовать выданный государством материнский капитал, и зачастую делать это надо без оглядки на то, работает льготная ипотека или нет», – говорит госпожа Лехтман.

Село привлекательнее города

Льготная ипотека распространялась на первичное жилье, и, соответственно, ее отмена в первую очередь ударила по этому сегменту рынка. Но задело и вторичку – покупателей стало значительно меньше. Причиной тому так же являются высокие проценты по вкладам в банках. Население перенаправило свои свободные «инвестиционные» деньги на депозиты – считают риелторы.

Впрочем, вторая половина лета всегда была спящим сезоном на рынке недвижимости. В этом году активность проявляла только администрация Тольятти, скупая однокомнатные квартиры для сирот. Многие продавцы, видя ситуацию на рынке, стали снимать объекты с продажи. Плюс выросла плата по арендному жилью, что тоже изменило настрой части собственников.

Эксперт «ЦИАН. Аналитики» Елена Лапшина уверена, что дальнейшая динамика отрасли будет зависеть от правил по пролонгации семейной и IT-ипотеки. «Многое решит и реакция ЦБ на программы субсидирования ставки застройщиками», – говорит она.

Дмитрий Полицемако предполагает, что в обозримом будущем и интерес населения к первичке и спрос на нее будет снижаться, уж слишком перегрет рынок. «Вторичка также подвергнется корреляции, но, конечно, не так сильно, как новостройки. А вот спрос на загородное жилье продолжит расти, соответственно и цены: земли, пригодной для строительства вблизи Тольятти практически не осталось. Да и банки своими продуктами добавят огоньку», – считает риелтор.

К слову, в 2023 году объем выданной ипотеки на загородное жилье впервые превысил объем ипотеки на городские квартиры. А с учетом того, что стоимость загородного жилья выше, в стоимостном выражении эта разница начинает увеличиваться.

Спрос на загородное жилье будет активно расти, уверены все эксперты. Во-первых, люди все чаще стремятся жить на своей земле за пределами города. Во-вторых, свою роль сыграет тот же ипотечный фактор, так как до сих пор в стране функционирует программа «Сельская ипотека». Ставка по ней, можно сказать, символическая – 3 % годовых.