«Русские своих не бросают. Зато часто кидают»

Тольяттинский юрист Максим Гранат, специализирующийся на бракоразводных процессах и на распутывании мошенничеств с недвижимостью, в интервью «ПН» рассказывает о самых ярких примерах применения полузаконных схем и технологий при продажах квартир, которые сегодня активно используются в нашем городе.

– Максим, вы же не мечтали стать практикующим юристом? Как пришли к выбору профессии?

– Сначала я хотел заниматься журналистикой. Останавливало одно: журналисты, на мой взгляд, часто недостаточно глубоко разбираются в вопросах, о которых пишут. Я не хочу обобщать, но так бывает. Мне же хотелось быть специалистом в одной теме, в которую я мог бы полностью погрузиться, докопаться до самой ее сути. И в 90-е годы поступил на юрфак в Тольятти, а доучивался уже в Казани. При выборе специализации остановился на гражданском праве, на бракоразводных процессах и мошенничествах с недвижимостью.

– Почему выбрали эту специализацию?

– Потому что мало в каких других процессах так важна роль юриста, как в делах по разделу имущества. Сегодня существуют законные и полузаконные технологии, позволяющие избежать раздела имущества вообще, сделать так, что все достанется одному из супругов. Во многих случаях это можно реализовать в том числе и в судебных процессах. Но все же когда я берусь за дело, то стараюсь сделать так, чтобы моя работа проходила для клиента максимально безболезненно. Из заметных процессов по разделу имущества у меня за прошлый год из 19 дел 17 закончились мировым соглашением. Часть споров удалось и вовсе урегулировать без судебного процесса.

– Давайте поговорим о мошенничествах с недвижимостью. Расскажите об одном из самых ярких случаев в вашей практике.

– Недавно обратилась женщина, которая продавала свою квартиру. К ней пришел потенциальный покупатель, взял копии правоустанавливающих документов, но затем не перезвонил. При этом никакие бумаги не подписывались, ни авансов, ни задатков не было. Квартиру она так и не продала – передумала. Через полгода ее вызвали в полицию в связи с заявлением о мошенничестве: якобы она приняла авансом за недвижимость миллион рублей и отказывается возвращать.

Дама приходит к следователю, объясняет, что все это полнейшая глупость. А следователь показывает ей расписку, в которой говорится, что деньги она получила. Женщина возмущена: «Почерк не мой, делайте экспертизу». И дальше происходит следующее. Следователь кладет перед ней расписку и говорит: «Перепишите в двух экземплярах, отдадим на исследование». Она послушно переписывает. После этого из материала выбрасывается фальшивая расписка, а на экспертизу уходят два экземпляра, написанные женщиной, на которых не сделано пометок, что они составлены в кабинете следователя. Эксперт, конечно, дает заключение об их идентичности. Возбуждается уголовное дело по мошенничеству. За текущий год у меня была пара таких случаев.

– Как вы с ними справились?

– В этих ситуациях помочь пострадавшим трудно, но можно. Мы пытаемся зацепиться, например, за то, что обе расписки написаны одной ручкой. Есть еще экспертиза времени составления документов. Все вместе показывает общую картину, кто прав.

– Бывают ли ситуации, когда одному из бывших супругов удается продать имущество, купленное во время совместного проживания?

– Конечно. Вот пример. В 2010 году супруги заключили брак, в 2013-м приобрели недвижимость, в 2015-м брак расторгли. Несмотря на то, что недвижимость была оформлена на имя мужа, по Семейному кодексу она считается общей. Однако запись в реестре может не отражать реального количества собственников: по факту их двое, а в реестре фамилия одна. Это ненормально и неправильно, но закон в этой части все никак не поправят. Наступил 2017 год. И экс-супруг решает продать недвижимость третьему лицу без согласия бывшей жены. По закону он может это сделать: в 2015 году они брак расторгли, он совершенно спокойно может все продать и ее согласия не спрашивать. Понимаете, по закону нужно получить согласие именно супруги. А она уже бывшая жена, ее согласия не требуется. Когда женщина приходит в суд с иском о разделе имущества, оказывается, что делить уже нечего. Причина по сути та же – юридический миф. Она думала, что закон ее права защищает, но после развода это уже не так.

Чтобы продать общее имущество, иногда даже специально «тайно» расторгают браки. Делается это элементарно. Процессы о расторжении браков находятся в компетенции мирового судьи, часто перегруженного работой. Бывает, что судья, получив заявление о расторжении брака, не проверяет правильность указания адреса ответчика, в который истцом намеренно вносится ошибка. Ответчика вызывают в суд на расторжение брака, но он не приходит, потому что не получает извещения. Судья расторгает брак, о чем ответчик ничего не знает. И инициатор бракоразводного процесса продает общую квартиру или землю, так как брак уже расторгнут.

– А что за история с пожизненным правом проживания для тех, кто в свое время отказался от приватизации?

– Закон построен таким образом, чтобы максимально защитить права наиболее слабого участника правоотношений. В 2007–2008 годах участились случаи, когда одинокий пенсионер, проживающий в неприватизированной квартире, соглашался оформить ее не на себя, а сразу на детей и внуков. Это приводило к ситуации, когда дети просто выставляли родителей на улицу или продавали квартиры вместе со стариками. Поэтому появилась судебная практика: Верховный суд России решил, что человек, отказавшийся от участия в приватизации, сохраняет пожизненное право проживания. Но жулики стали использовать эту практику по-своему. Они подстраивали положение, в котором сначала один из супругов отказывался от приватизации, а потом, уже после продажи жилья, он приходил к новым собственникам с требованием о подселении. Мошенники требовали денег – в Тольятти до 700 тыс. рублей – за отказ от права проживания. Таким образом, новым владельцам приходилось платить дважды: сначала за покупку квартиры, а потом за отказ от подселения постороннего человека. Так что надо внимательно изучать документы и смотреть, как возникло право собственности продавца.

– Поэтому вы оказываете услугу проверки рисков при сделках с недвижимостью?

– Риски для участников рынка недвижимости есть всегда. Для продавца, конечно, при элементарной грамотности и правильном договоре риск относительно невысок. У покупателя же риск огромен: существуют более 50 причин, по которым сделка может быть или разрушена судом, или право собственности покупателя может быть обременено чьими-либо правами. Главная беда – когда покупатель теряет и деньги, и право собственности. Несколько лет назад я выписал возможные риски, и получилась методика оценки безопасности сделки.

Проверка начинается с осмотра документов на объект – выписки из реестра. Смотрю всегда и выписку об истории перехода прав собственности на объект, кому эта недвижимость принадлежала раньше. Затем выписываю всех участников сделок и по каждому из них собираю информацию. На сайте миграционной службы узнаю, действительны ли у них паспорта, на сайте судебных приставов проверяю, нет ли долгов. Узнаю, не идет ли банкротство. По месту жительства граждан и по месту нахождения недвижимости изучаю, в каких судебных спорах собственники участвовали. Читаю документы на недвижимость, ищу обременения, которые всегда переходят покупателю, но при этом их не всегда видно в реестре. Таких довольно много – различные завещательные отказы и т.п. Есть, конечно, и свои небольшие секреты, чем пользуюсь при проверке. Во многих случаях я что-то нахожу, и покупатель узнает о проблеме до сделки, а не после. Никому не хочется «покупать кота в мешке». Получившуюся табличку с указанием списка возможных рисков поддерживаю в актуальном состоянии. Закон и судебная практика постоянно развиваются, это обязательно надо учитывать.

– Вы как-то отслеживаете свою эффективность? Сколько процессов выигрываете?

– В процессах по разделу имущества подавляющее большинство дел удается свести к выгодному для клиента мировому или к хорошему, в нашу пользу, судебному решению. Но в другой «моей» категории дел, в спорах с квартирными мошенниками, к сожалению, я все еще проигрываю чаще, чем хотелось бы.

Потерпевших тяжело защищать. Бывает, они уже к моменту обращения подписали столько документов, что ситуацию не разгрести. Последний процесс, когда из-за действий жуликов многодетная семья осталась на улице, я с коллегами проигрывал больше двух лет. С самого начала предупреждал клиентку, что ее квартиру скорее всего сохранить не удастся, но ей больше негде было жить. Судья, которая выносила решение, прекрасно понимала, кто наши противники. Но ей нужно выносить решение согласно закону, а закон не всегда на стороне потерпевших. В итоге детей выселили без предоставления жилья.

Когда начинал работать, думал, что с течением времени привыкну к таким ситуациям, но оказалось, что нет. Спокойно относиться не получается. Одна вещь обнадеживает – с опытом все большее количество схем удается распознать и разрушить. Специализация – ключ к успеху, в том числе и в работе юриста. Когда одним и тем же занимаешься из года в год, появляется результат.