«Стратегий инвестирования много. Все зависит от того, с каким запросом пришел клиент»

Надежда Сарана, специалист по недвижимости со стажем более 20 лет, каждый день совершенствует свои знания и опыт. С февраля 2025 года она является инвестиционным брокером. «ПН» поинтересовался у профессионала, в чем разница между инвестброкером и риелтором, какие регионы России наиболее перспективны для вложений и почему инвестиции в недвижимость имеют непреходящий успех.

– Надежда, расскажите, чем занимается инвестброкер?

– На рынке недвижимости я работаю уже очень давно, имею большой опыт, подбирала клиентам объекты недвижимости и помогала их продавать. Но если раньше я руководствовалась больше интуицией, то, когда в этом году поступила в академию для обучения инвестированию, где со мной вместе 1500–2000 брокеров предлагают не столько купить недвижимость, сколько инвестиционное решение, поняла, что существует большая разница между инвестброкером и риелтором.

Теперь моя задача предложить инвестору не только объект, но и инвестиционное решение. Оно состоит из трех составляющих. Это финансовая часть (с каким бюджетом клиент входит в проект – наличные, лизинг, ипотека и пр.); аналитика, поиск выгодных решений, информация, презентации проектов с помощью брокеров академии с разных городов (каждый брокер специализируется в своем направлении, где может дать самое подробное консультирование); стратегия (флиппинг, стройка, долевое или совместно-проектное и т. д.).

Так что деятельность инвестиционного брокера только частично совпадает с деятельностью риелтора.

– Расскажите, какие бывают стратегии инвестирования в недвижимость.

– Чаще всего используется спекулятивная стратегия – это когда инвестор приобретает дешевле, продает дороже, выжидает время и выигрывает в цене. Стратегия деления большого на малое – когда берется один большой объект (здание) и делится на несколько небольших. Такая стратегия очень развита в крупных городах: берутся большие помещения и дробятся на студии, кабинеты, офисы. Или еще стратегия, когда вместо одной квартиры, например за 3 млн рублей, сдается несколько комнат, в итоге сдача в аренду приносит больший доход.

Так что стратегий много, все зависит от того, с каким запросом пришел клиент, насколько быстро ему надо вернуть свои деньги и какой у него стартовый капитал. На самом деле мнение о том, что стартовый капитал инвестора должен быть более 3 млн рублей, ошибочно. На практике это совсем не так. Например, был опыт покупки в рассрочку парковок и кладовок от 380 тыс., с выходом из сделки за 1,5 года, в два раза превышающем доход от вложенных средств.

– К вам обращаются инвесторы с опытом или бывают молодые, только нащупывающие каналы инвестирования?

– Начать инвестировать можно в любом возрасте. Есть случаи, когда подростки под руководством родителей делают первые шаги, и это радует, становится спокойнее за наше будущее.

Конечно, в 20 лет мало кто думает о том, что будет делать на пенсии, но чем раньше вы начнете инвестировать, тем более безоблачная старость вас ждет. Говорят, что, чтобы получать пенсию в 150 тыс. рублей, надо зарабатывать 200 тыс. рублей в течение пяти лет, чтобы набрать электронные пенсионные баллы. Но многие физически не смогут это сделать, поэтому я рекомендую инвестировать в два-три объекта, которые в будущем принесут пассивный доход.

Например, актуальны набирающие сейчас популярность апартаменты, так как вступают в силу новые законы, которые исключают посуточную аренду без внесения в реестр. Поэтому возможна покупка номера в гостинице с полной инфраструктурой: прачечной, развлекательной зоной, зоной нетворкинга, столовой – и все это в одном комплексе. И опытные инвесторы приобретают такие пассивные объекты. Сервисные управляющие компании следят не только за состоянием помещений, но и за комфортом проживающих, заселением и выселением. Мне кажется, если недвижимость нужна для дальнейшей сдачи в аренду, то в данном случае выбор очевиден. Сервисные апартаменты позволяют стать инвестором быстро и легко, окупив вложения всего за несколько лет.

Когда ближе к пенсии сформирован капитал, но нет сил и времени заниматься поиском новых объектов, присутствовать на сделках, человек может просто приобрести коммерческую недвижимость, которая приносит неплохой пассивный доход, особенно если она находится в удачном месте, куда заходят федеральные сети.

Если говорить про ипотеку как финансовое плечо в плане инвестирования, то сейчас это выгодно только при семейной ипотеке: покупка квартир, сдача их в аренду, тем самым покрытие платежей – и через 15 лет у детей будут стартовые возможности по недвижимости. Потому что такого, как раньше (четыре-пять лет назад), когда окупаемость ипотечного кредита была за два-три года с приростом в 2–3 млн, сейчас нет.

– Флиппинг – относительно новый термин для российского рынка. Советуете ли вы использовать это инструмент?

– Флиппинг – это активный способ инвестирования, вложение в недооцененные объекты для ремонта и перепродажи. Главное – провести аналитику района, выяснить, за какую стоимость и какой срок продается здесь недвижимость, и принимать решение по этой стратегии.

А вообще, в какую недвижимость вкладываться, зависит от стартового капитала. Можно подобрать предложение для любого инвестора.

Повторюсь про паркинги и кладовки. В нашем городе они неактуальны, но в мегаполисах, где все территории распределены, негде хранить вещи. Это очень специфические объекты, за ними охотятся брокеры, так как не каждый застройщик выкладывает в продажу квартиры и парковки. Застройщик сначала продает квартиры, а затем уже парковки. И вот в этот момент нужно вычислить инвестиционную привлекательность, насколько парковки вырастут в цене и будут ли они востребованы.

– Какие регионы России наиболее перспективны для инвестирования?

– Если говорить о городах, привлекательных в плане инвестиций в недвижимость, то это, конечно, города федерального значения – Санкт-Петербург, Москва, Уфа, Калининград.

Люблю Тольятти, Самарскую область, но делала аналитику между Санкт-Петербургом и Самарской областью, и выяснялось, что в Самаре цены либо такие же, либо выше, чем в Северной столице. Есть хорошее предложение по Самаре, где студии 25 кв. м стоят 9,5 млн, в то же время в Петербурге двухкомнатную квартиру евро можно приобрести за 7 млн и тут же ее сдать.

И здесь очевидна разница, какой турпоток в Питере, какая востребованность в аренде и какой туристический потенциал у Самары. Поэтому говорить, что Самара привлекательна как инвестпроект – нет, Питер, Калининград – да. Калининграда некоторые побаиваются, но я сама там часто бываю и вижу, что область развивается, а турпоток в два раза превышает численность населения города. Очень востребованы курортные города на Балтике – Светлогорск, Зеленогорск, с большим количеством туристов из разных уголков нашей страны, хорошо работает аренда, вокруг все зелено, и спрос на жилье есть всегда.

– Каковы основные риски и как можно их минимизировать?

– Все знать невозможно, за всем уследить сложно, но хочу сказать, что очень много времени провожу за обучением, семинарами, презентациями. Из моих коллег брокеров – а это около двух тысяч человек – каждый занимается своим направлением. Когда мне поступает запрос от клиента: «Есть такой-то стартовый капитал,  вот столько хочу получить от вложений», – я могу запросить консультацию у коллег из других городов, которые узко специализированы на загородной недвижимости, на новостройках и так далее.

Бояться инвестировать не надо: сейчас законы полностью защищают собственника, особенно покупку от застройщика – это все регламенты, электронная регистрация, эскроу-счета, страхование. Риски могут быть во времени реализации объекта, и здесь мы предугадать не можем – пандемия, СВО, повышение ставок, однако, учитывая все это, перестраховываемся еще больше.

Важно понимать, что риски существуют в любой бизнес-сфере, но с правильной стратегией и подходом вы можете их снизить и добиться успешного инвестирования.