Или как риелтор на ипотечной амнистии погорел

Риелторы часто высказывают мнение: юристы, привлекаемые к соглашению, излишне осторожны и в совершении сделки не заинтересованы, так как не получают комиссионных от продажи. «Такая позиция позволяет им «умничать», искать пороки в конструкции договора, истории объекта, показывая тем самым, что они не зря берут деньги с клиента, – говорит юрист Максим Гранат. – Не буду спорить, логика здесь есть. При этом существует и другая сторона медали: желание агента совершить сделку любой ценой тоже не слишком похвально». В качестве иллюстрации – свежий пример с «тольяттинских полей».

Итак, некая супружеская пара приобрела землю и дом в кредит. Общая стоимость недвижимости составляла около 15 млн рублей. Размер кредита – 12 млн. Однако полностью выплатить долг супруги не успели – в результате несчастного случая муж погиб.

Поскольку договор о комплексном ипотечном страховании заключен не был (застрахованы были только стены, но не жизнь заемщика), весь долг в 12 млн лег на вдову – женщину с двумя детьми без источника дохода.

«Она долгое время вела переговоры с банком по поводу выхода из сложившегося положения, понимая, что дом придется продавать, но результата переговоры не дали, – рассказывает Гранат. – Как только прошло полгода с момента смерти мужа, банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на дом и землю. Было вынесено решение суда, согласно которому имущество выставили на торги со стартовой ценой около 8 млн рублей, поскольку рыночные цены на недвижимость сильно упали. Женщина запаниковала, так как стала опасаться, что стоимости дома не хватит для погашения долга, и обратилась за помощью в агентство недвижимости, в котором ей прежде помогали с покупкой».

В агентстве даме пояснили, что первоочередным порядком будут проведены торги с начальной ценой, установленной судом. Как правило, такие торги срываются, так как покупатели заинтересованы в снижении цены. После этого пристав-исполнитель снижает стоимость на 15% и назначает повторные торги. Затем риелтор дал подробную консультацию и о том, что может произойти далее. «Он сообщил, что согласно п. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель (в данном случае – банк) вправе оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах», – рассказывала женщина.

Таким образом, риелтор нарисовал вдове единственный, по его мнению, путь к полному освобождению от долга: срывать первые торги, срывать вторые торги, надеяться, что банк оставит за собой недвижимость, так как только в этом случае будет списан долг.

Женщина понимала, что сорвать торги – удовольствие недешевое, а денег у нее уже не было. Кроме того, она сильно сомневалась, что без ее вмешательства и после снижения цены торги сорвутся сами собой: комфортабельный дом в хорошем районе вполне мог заинтересовать покупателей, да и банки, совершенно не заинтересованные в непрофильных активах вроде жилой недвижимости, стараются скорее от нее избавиться.

Вместо того чтобы обратиться к юристу, она вновь заключила договор с риелтором, который предложил свои услуги. Он рассуждал так: «Да, за 15 млн дом уже не продать, но можно попробовать сделать это за 10–11 млн рублей». При этом специалист по недвижимости настаивал на продаже дома вне торгов. Вдова согласилась и попросила этого человека помочь ей.

Риелтор действительно нашел покупателя на дом, который согласился выплатить 11 млн единовременно. Женщина получила разрешение от банка на совершение сделки, продала недвижимость и оплатила работу риелтора. В результате торги не состоялись, банк получил 11 млн рублей, и остаток долга у женщины составил 1 млн рублей.

«Мне бы хотелось, чтобы вы дали оценку действиям риелтора. Я сейчас говорю про то, насколько его работа и совершенная благодаря ему сделка отвечала интересам его клиентки? – задается вопросом Гранат. – На мой взгляд, эта сделка была не в интересах женщины. Дело в том, что риелтор консультировал клиентку исходя из старой, отмененной редакции п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», которую в шутку прозвали «поправкой об ипотечной амнистии». C 2014 года остаток долга «убивается», прощается заемщику не только в том редком случае, когда банк оставляет за собой выставленный на продажу объект, но и в том случае, когда вырученных от продажи денег не хватило для полного погашения долга (ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 169-ФЗ). Таким образом, если бы все шло своим чередом и риелтор не вмешался в ситуацию, женщина вышла бы из этой истории хотя и без дома, но и без долгов. Но, поскольку торги не состоялись, п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» к сложившейся ситуации не применяется, и остаток долга в сумме 1 млн рублей списан не будет».

Легко представить себе реакцию дамы, когда она узнала, что могла избавиться от долга полностью: женщина пошла на конфликт и стала требовать от риелтора полученный им гонорар назад.

«Почему риелтор руководствовался отмененной редакцией закона – не знаю. Думаю, дело не только в его личном интересе получить комиссию. Он мог просто ошибиться, да это теперь уже не важно», – резюмирует Гранат.