Подробности банкротства ИК «Недвижимость»

В ООО «ИК «Недвижимость» (застройщик ЖК «Березовка») полным ходом идет конкурсное управление: проводятся собрания кредиторов, завершены инвентаризация и оценка имущества. Как и ожидалось, анализ ситуации дал неутешительные результаты: земля под большинством строений находится в залоге, на сети, обслуживающие микрорайон, право собственности не зарегистрировано, почти половина строений имеет либо нулевую степень готовности, либо не более 40%. Пострадавшие дольщики заявляют о мошеннических действиях бывшего руководства ИК «Недвижимость» в лице Сергея Кочуры.

Жилой массив Березовка был первым и, пожалуй, самым привлекательным проектом комплексной застройки в Самарской области. Таунхаусы, малоэтажные дома, детский сад и магазины, мини-парк с водоемом и спортивная зона с площадкой для мини-гольфа – другими словами, все, что нужно для участников госпрограммы «Жилье для российской семьи» (ЖРС), в которую удалось попасть ООО ИК «Недвижимость». Ее экс-гендиректор и экс-акционер АО «ФИА-БАНК» Сергей Кочура, несомненно, обладал особым талантом: он не только добился включения Березовки в ЖРС на уровне правительства области, но и завел в поселок городские сети водоснабжения, водоотведения, газо- и электроснабжения. Участники рынка, знающие цену подключения к ресурсам, наверное, в тот момент нервно курили в стороне. На сегодняшний момент в Березовке введено в эксплуатацию и передано собственникам 203 жилых блока (таунхауса) с земельными участками и шесть трехэтажных жилых домов с одно- и двухкомнатными квартирами.

Можно предложить, что как акционер ФиаБанка господин Кочура был в курсе внутренних процессов кредитного учреждения, а значит, и банкротство банка было для него вопросом времени. И именно времени у «Недвижимости» оставалось все меньше и меньше, как и денег, необходимых для продолжения строительства.

Для ускорения процесса привлечения денег населения ООО «ИК «Недвижимость» стало заключать с дольщиками так называемые «предварительные договоры», которые не давали людям фактически никаких гарантий. При этом деньги «Недвижимость» получала самые настоящие. Можно только предполагать, куда были направлены средства – на оплату работ, выполненных ранее, на какие-то другие цели, но только не на строительство жилья для тех, кто включился в проект с 2015 года. Надо сказать, что в течение всего года дольщики регулярно приезжали в Березовку с проверками, чтобы увидеть, как идет строительство жилья. В лучшем случае на участке появлялась пустая коробка – без сетей и коммуникаций, в худшем – дольщиков встречало голое поле.

8 апреля 2016 года приказом Банка России была отозвана лицензия на осуществление банковских операций у АО «ФИА-БАНК». 22 сентября 2016 года гендиректор ООО «ИК «Недвижимость» Сергей Кочура подал в самарский арбитраж заявление о признании компании банкротом. Руководитель застройщика очень хотел провести это мероприятие по упрощенной процедуре, которая предполагает несколько удобных моментов: не надо вводить процедуру наблюдения, определять финансовое состояние компании, а самое главное – можно не проводить первое собрание кредиторов. Однако здесь возможности акционера ФиаБанка оказались исчерпаны: 10 января 2017 года в отношении банкрота открыли процедуру конкурсного производства, а управляющим утвердили Нелю Овчинникову.

Заявления о включении в реестр подали более 160 лиц, однако кроме основных кредиторов и ФНС в реестр о передаче жилых помещений вошли лишь 59 дольщиков. Требования остальных дольщиков, заявленные в арбитражный суд, находятся на рассмотрении. Заявление  АО «ФИА-БАНК» на сумму 202,2 млн рублей включено в четвертую очередь реестра кредиторов, обеспеченных залогом. Заявление АСВ находится на рассмотрении в арбитражном суде. Общая сумма требований к ООО ИК «Недвижимость» – более 410 млн рублей.

Это непростое дело потребовало от управляющего за небольшой период с 10 января по 13 июня этого года (дата отчета) провести более 550 судебных заседаний в самарском арбитраже. В итоге на заседаниях 7 и 9 июня суд вынес определение о включении в реестр требований о передаче дольщикам жилых помещений – тех самых 59 квартир и блоков. «Требования еще 101 дольщика в ближайшие два-три месяца будут рассмотрены. Еще ни один дольщик не получал отказа», – отметил помощник управляющего.

Объекты в Березовке, по информации конкурсного управляющего, находятся в разной степени готовности. Например, трехэтажный жилой дом (участок № 5, 1Д) готов на 85% (три этажа под крышу, кровля, остекление). Его дольщикам повезло – договоры прошли госрегистрацию. Хуже обстоит дело с многоквартирным домом на том же участке под номером 2Д. Здесь степень готовности – котлован и фундамент.

Переходим к таунхаусам. На улице Малой у двух таунхаусов (шесть блоков, шесть предварительных договоров) степень готовности 20% (фундамент). На той же улице у четырех объектов (шесть договоров) степень готовности 0%. На улице Северной, 38, степень готовности 0%. На Камчатской у четырех объектов (полностью проданы по предварительным договорам) степень готовности 40% (фундамент, коробка). И так далее. На все эти объекты, в том числе и на стопроцентно готовый таунхаус на Северной, 28, невозможно получить права собственности – земля, на которой они стоят, находится в ипотеке у АО «ФИА-БАНК».

Но и это еще не все. Оказалось, что даже те собственники, которые построили свои таунхаусы в лучшие времена и получили право собственности, приобрели одновременно и «бомбу замедленного действия». «По данным инвентаризации, на балансе общества числятся электрические, водопроводные, канализационные сети и сети газоснабжения, – говорится в отчете управляющего Овчинниковой. – В бухгалтерском учете данные сети находятся на балансе общества как затраты на сооружение и прокладку сетей. В эксплуатацию они не введены. Право собственности не зарегистрировано. Фактически сети обслуживают весь микрорайон Березовка, в том числе и дома, право собственности на которые было зарегистрировано за физлицами до введения процедуры банкротства ООО «ИК «Недвижимость».

Предполагаемых вариантов развития событий, предложенных Нелей Овчинниковой, лишь два. Первый: создание ЖСК, которому кредиторы на определенных условиях согласятся передать объекты незавершенного строительства. Для этого необходимо получить согласие АСВ. «Исходя из практики взаимодействия с ГК «АСВ», в том числе по другим банкротным процедурам, получение такого согласия маловероятно», – отметила управляющий.

Скорее всего, будет реализован второй вариант: «Удовлетворение требований станет производиться путем реализации жилья с торгов и распределением полученных денежных средств в соответствии с реестром требований кредиторов». «В этом случае дольщики, конечно, пострадают, – отметила Неля Овчинникова. – Несомненно, я буду привлекать руководителей ООО к субсидиарной ответственности – это требование закона».

По мнению экспертов, даже если экс-руководителей «Недвижимости» удастся привлечь к субсидиарной ответственности, они могут запустить процедуру самобанкротства и списать все долги.

В завершение добавим, что дольщики Березовки еще год назад включились в процесс по привлечению к уголовной ответственности руководителей «Недвижимости», которые, по их мнению, виновны в реализации мошеннических схем.

Подробнее об этом – в следующем номере.