До нового передела рынка осталось меньше года
С июля 2018 года вступит в силу закон регулирования деятельности застройщиков. Новые правила игры обяжут компании перечислять в государственный компенсационный фонд для участников долевого строительства обязательные взносы в размере 1,2% от стоимости возведения дома. Закон в первую очередь направлен на защиту покупателей и искоренение понятия «обманутый дольщик». Однако, как и все хорошее, новая норма имеет обратную сторону: по мнению экспертов, такое правило приведет к росту цен на жилье (минимум на 15%), а также вызовет передел рынка и укрупнение компаний.
Меньше чем через год строительные компании перейдут в новую реальность, где будут действовать более жесткие финансовые требования к застройщику: созданный властями для защиты прав дольщиков компенсационный фонд придет на смену системе страхования договоров долевого участия, которая была признана неэффективной. Изначально планировалось, что фонд начнет работу 1 января 2017 года, но в итоге власти приняли решение усовершенствовать законопроект совместно с застройщиками и сдвинуть сроки. Несмотря на то, что фонд был создан сразу после подписания закона, Госдума предусмотрела переходный период до июля 2018 года. Закон о компенсационном фонде предусматривает, что он будет публично-правовой компанией, то есть раскрытие информации о ее деятельности будет обязательным.
Между тем переходный период не слишком поможет строительным компаниям, считают эксперты. Скорее всего, он необходим для завершения застройщиками начатых ранее объектов, потому что работать в новых условиях смогут далеко не все. Ведь, помимо уже упомянутого обязательного взноса в госфонд, строителям придется обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения разрешения на привлечение средств дольщиков. «Принятый закон позволит значительно снизить риски, с которыми сталкиваются покупатели жилья, чтобы само понятие «обманутый дольщик» ушло в историю», – озвучили свое мнение члены комитета Госдумы по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству. В то же время региональные эксперты и участники рынка считают, что ужесточение законодательства приведет к росту цен на недвижимость и может заметно изменить ситуацию в отрасли, в частности, сократить количество небольших компаний-застройщиков.
По мнению генерального директора тольяттинской строительной компании, указанное в законе требование к застройщикам иметь не менее 10% от стоимости проекта на специальном счете не гарантирует, что компания выполнит свои обязательства. «Если застройщик собрал 10%, это еще не значит, что он соберет остальные 90%, – считает он. – Обязательное требование сильно ударит по мелким застройщикам, которые сдают по одному дому в год, и денег на счетах фактически не имеют. Учитывая, что по такому принципу работают практически все тольяттинские строительные компании, участникам рынка не будет альтернативы, кроме слияния или ликвидации». «Средних и малых компаний не останется, будут строить только крупные фирмы большими объемами. Нас ожидает передел рынка», – уверен независимый эксперт Николай Володин.
Скептически оценивают участники тольяттинского рынка и возможный эффект защиты дольщиков, который должен обеспечить компенсационный фонд. «Если мы говорим исключительно про эти нормы, боюсь, существенно количество обманутых дольщиков они не изменят, – говорит Николай Володин. – Из-за финансового обременения объемы новых проектов снизятся, и из-за этого может в процентном соотношении уменьшиться количество проблемных объектов, но глобально это вопрос не решит».
Единственное, чего можно ожидать со стопроцентной вероятностью, – это рост цен на жилье на первичном рынке. С этим согласны все опрошенные «ПН» строители. Разбег в разных регионах может составлять от 5 до 20%, в среднем по стране ожидается рост на 15%.
Причина удорожания квадратных метров лежит на поверхности: новый закон – это дополнительная нагрузка на застройщиков, в том числе и крупных, которым придется серьезно изменить структуру инвестиционных проектов и сам подход к реализации долевого строительства. Помимо роста цен на жилье, новая норма отрицательно скажется и на объеме вводимых метров, ведь чем больше объектов компания планирует построить, тем больше будет остаток, который должен лежать на счете в банке.
В завершение отметим еще одну негативную тенденцию, которая может возникнуть в процессе внедрения законодательной инициативы: массовый уход мелких компаний с рынка способен дать обратный эффект и привести к новому витку проблем с дольщиками.
«Естественно, ужесточение требований приведет к тому, что многие уйдут с рынка, но не все уйдут красиво. Некоторые просто бросят свои объекты, а значит, рынок получит пополнение армии обманутых дольщиков, – уверен аналитик Максим Болдырев. – Если эта тенденция проявится, то правительство может пойти на радикальные шаги и к 2020 году полностью избавиться от самого понятия «долевое строительство». В этом случае застройщики смогут продавать объекты только после ввода их в эксплуатацию».
