Снижение объемов ввода нового жилья в России может составить 20 %
Недвижимость всегда привлекала инвесторов своей инертностью к разного рода кризисам. Если фондовый рынок со своими фьючерсами и опционами реагирует молниеносно на каждый «чих» и новость, то квадратные метры стабильны, как скала. Даже во время пандемии и начала СВО реакция рынка жилья имела отложенный и весьма сдержанный характер. Но сегодня эти правила больше не работают. Сентябрьские события перевели рынок недвижимости в период турбулентности. И что будет дальше предсказать довольно сложно.
Осень и четвертый квартал года – это традиционно периоды высоких продаж: покупатели вкладывают в недвижимость годовые премии и бонусы. Дополнительным драйвером выступают льготные и субсидированные ипотечные программы с минимальными ставками от 0,1 %. Благодаря этим мерам поддержки доля ипотечных сделок на первичном рынке в августе достигла почти 90 %.
Однако после 21 сентября рынок недвижимости сильно отреагировал на меняющуюся реальность. «В первые три дня после этой даты звонков с заявками на просмотр квартир не было вообще, – говорит руководитель АН «Русские традиции» Дмитрий Полицемако. – И хотя пока рано говорить о снижении стоимости квадратного метра, уже сейчас есть тенденция к съезду жильцов с арендованных квартир. Собственники просят нас снижать цену на аренду, чтобы квартира не пустовала».
Банки тоже отреагировали на ситуацию и стали ужесточать требования или отказывать в ипотеке заемщикам, находящимся в зоне риска. И если в богатых регионах типа Москвы, Петербурга и северных областей (Ямало-Ненецком автономном округе, Магаданской области и Чукотке) падение стоимости жилья может быть скорректировано относительной стабильностью местных институтов и высокими доходами населения, то в случае с регионами перспективы рисуются не очень радостные.
Уже сейчас резко снизился уровень спроса на новые квартиры, а вслед за этим остановили работу некоторые застройщики. «Проекты, которые были готовы к запуску, заморожены, потому что непонятен спрос. Что касается самих сделок, то они «посыпались» как на первичном, так и на вторичном рынке, – говорит эксперт «ПН». – Примерно 20 % подготовленных сделок встали на паузу. И хотя люди не отказываются окончательно, все равно решили приостановить покупку «до лучших времен».
«Сегодня люди стали с большей опаской заключать договор, платить задаток. Некоторые продавцы увеличивают первоначальные взносы. Также мы наблюдаем, что банки приостановили выдачу кредитов для девелоперов», – отмечает риелтор Наталья Бородина.
С 10 октября банк ВТБ повысил ставки по ипотеке на 0,5 процентного пункта, до 10,4 %. За пару дней до этого базовую ставку на 0,5 % повысил Сбербанк. Теперь минимальная ставка у этого финансового института составляет 10,4 %. По данным «Дом.РФ», с 21 сентября ипотека подорожала в пяти крупных банках: Московском кредитном банке (МКБ), «Зените», Альфа-Банке, «Уралсибе» и Газпромбанке в среднем от 0,5 п.п. до 2 п.п. Повышение ставок по стандартным ипотечным программам сделано для минимизации рисков после объявления частичной мобилизации в России. Уже известно, что некоторые банки планируют полностью отказаться от льготной ипотеки.
«Несмотря на то, что ключевая ставка не поднимается, стоимость денег для банков растет. Им приходится реагировать. Ипотека явно остановилась на пути повышения доступности, теперь рынок сам должен конкурировать качеством продукта, соотношением цены и ценности. Жилье массового спроса ожидает притока новых покупателей с передовой: льготы, выплаты, каникулы, отсрочки от мобилизации – все это может сподвигнуть людей к действиям. Вот сейчас пришла новость, что отцы в семьях с тремя детьми получают отсрочку. Эта новость может вернуть часть покупателей на рынок», – говорит риелтор Тамара Макарова.
Дмитрий Полицемако уверен, что по итогам года нас ждет снижение объемов ввода нового жилья. «Мы вошли в период неопределенности и турбулентности. В целях инвестиций люди вкладываться сейчас не будут. Придержат деньги на черный день. При этом особенно пострадают первичный рынок и застройщики. Уже сейчас снижение объемов ввода составляет 10 %. К новому году падение составит 20%», – говорит эксперт.
Еще один эксперт «ПН» инвестор Андрей Хитун призывает при составлении прогнозов по рынку недвижимости рассуждать здраво и не паниковать.
«Оценить сейчас, что будет с рынком недвижимости, особенно коммерческой, сложно. Безусловно, он будет стагнировать. Может ли в новых условиях расти цена на недвижимость? Вряд ли. Платежеспособность населения падает, цены потребительской инфляции растут. Цена за квадратный метр может расти лишь в исключительно защитном варианте – с пониманием того, что себестоимость стройматериалов и работ растет. Но посмотрите: на жилую недвижимость сейчас установлены сногсшибательные цены. Анонсировано это замечательными программами по ипотеке от Сбера и ВТБ. А ведь инвесторов с шальными деньгами за последние годы в нашем регионе не наблюдалось. Так что реальных предпосылок для роста цен на недвижимость я не вижу. Думаю, по итогам года цены могут упасть в два раза», – считает он.
Андрей Хитун уверен, что в регионе еще есть инвесторы, которые владеют наличностью, а заодно и головной болью: «Что же делать деньгами?»
«Если взять какой-то отдельный коммерческий объект, можно сразу понять, под какие нужды его можно использовать, и просчитать экономическую целесообразность инвестиций. Условно говоря, что будет, если в каком-то условном месте сдать свои площади «Красному-Белому», «Фикс-прайсу», «Рубль Буму»? Если анализ показывает, что арендатор в состоянии устойчиво платить, то почему бы не проинвестировать в такой объект», – считает господин Хитун.
Эксперты и участники рынка сходятся в одном: пока вопросов гораздо больше, чем ответов. По их мнению, надо обсуждать не мобилизацию и ее сиюминутное влияние, а то, что структура экономики полностью меняется. «В такой ситуации можно давать прогнозы максимум на два-три месяца вперед», — говорят они.
