Как сдать жилье и не прогореть

Со стороны может показаться, что жизнь владельцев квартир, которые зарабатывают на их сдаче в аренду, легка и беззаботна – отдай ключи и раз в месяц забирай деньги. В реальности же это довольно жестокий и местами неприятный бизнес, несущий немало рисков. Жильцы приходят и уходят, а хозяин жилплощади остается один на один с множеством сложностей. На прошедшей неделе «ПН» выяснял, с какими сложностями чаще всего сталкиваются тольяттинские собственники и что делать, чтобы квартира действительно приносила доход.

Бьют и ломают

Вопреки множеству мнений, эксперты не считают сдачу квартиры внаем легкими деньгами. Для того чтобы начать зарабатывать на имеющейся квартире, сейчас недостаточно просто выложить объявление и ждать клиента, ведь арендаторов не интересуют утомленные жизнью однушки с отстающими за шкафом обоями и мебелью, доставшейся от бабушки. Рынок растет, люди знают, за что они платят, и хотят жить со всеми удобствами. Поэтому, прежде чем сдать жилье, собственники вынуждены вкладываться в хороший ремонт. К тому же зачастую косметическое обновление приходится делать после каждых жильцов, арендующих квартиру не меньше года. А вот доходность от аренды в России на данный момент составляет максимум 6% годовых, говорят профессионалы.

К сожалению, идеальных арендаторов не существует. Кто-то просто царапает мебель и ламинат, а кто-то может нанести ущерб намного серьезнее. Именно поэтому с любых жильцов необходимо брать депозит. Именно он может решить многие проблемы, возникающие в процессе сдачи жилья. Еще до подписания договора аренды необходимо составить акт, подробно описывающий состояние квартиры на момент заселения в нее новых жильцов. Чем подробнее он будет составлен, тем проще будет решить возникающие сложности. Отмечать нужно все: состояние пола, окон, мебели, бытовой техники, вплоть до количества посуды. В случае каких-либо повреждений ущерб возмещается из залога. Если же сумма превышает внесенный депозит, то арендатор обязан доплатить. В противном случае хозяин квартиры может подать в суд и, само собой, будет прав.

Топят и заливают

Мелкие неприятности случаются довольно часто, и решать их не так уж сложно. Однако самый большой страх любого арендодателя – пожар или затопление. Что делать, если квартиранты затопили соседей? Понятно, что по закону лицо, причинившее вред, обязано возместить его в полном объеме. Арендатор затопил – арендатор заплатил. Но не все так просто. Гражданское законодательство в области договоров найма устанавливает, что наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг и производить ремонт устройств, находящихся в жилом помещении для оказания коммунальных услуг. Получается, чтобы найти виноватого, нужно выяснить, что послужило причиной затопления. Если жильцы не закрыли кран и затопили соседей, то закон полностью на стороне хозяина квартиры. А вот если причина протечки в неисправных трубах, то наказание понесет арендодатель. То же самое и с пожаром.

Наилучший способ защитить себя от подобных и прочих форс-мажорных ситуаций при сдаче квартиры внаем – застраховать жилье. Стоит отметить, что услуга эта по карману каждому. Например, Сбербанк предлагает годовой полис, позволяющий застраховать такие риски, как пожар, залив, взрыв, падение летательного аппарата, стихийные бедствия, механическое воздействие и противоправные действия третьих лиц. При стоимости квартиры 2 млн рублей цена полиса составит всего лишь 6,7 тыс. рублей.

Уходят и не прощаются

Однако существуют не менее неприятные ситуации с квартирантами, не связанные с финансами. Есть риск, что по факту в квартире будут проживать люди, не указанные в договоре, или жилплощадь вообще может быть передана в субаренду. Если договор заключен официально, то бояться нечего, уверяют юристы. Если разрешение не дано письменно, то субаренда противозаконна. Арендодатель имеет право расторгнуть договор найма и выселить всех жильцов. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, достаточно раз в месяц проверять сдаваемую квартиру в присутствии жильцов.

Вполне возможны и конфликты арендаторов с соседями. Самая частая причина – шум. Чтобы подстраховаться, можно включить в договор найма дополнительный пункт, в котором прописан закон «Об административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время». В таком случае при жалобах соседей на шум хозяин жилья имеет все основания досрочно расторгнуть договор найма и выселить неспокойных квартирантов.

Случается и так, что жильцы уходят «по-английски». Неожиданно съезжают без предупреждения обычно нерадивые арендодатели, желающие избежать внесения платы за последний месяц проживания. Особенно большими могут быть потери хозяев, не берущих арендную плату вперед, а предпочитающих получать ее по факту за прошедшие несколько месяцев.

Ничего страшного в том, чтобы сдавать свободное жилье, нет. Однако чтобы получать стабильный дополнительный доход и в то же время не нести дополнительные риски, нужно делать это грамотно, то есть законно и безопасно.