Превратятся ли старые кварталы Тольятти в гетто?

В Тольятти последние несколько лет наблюдается весьма любопытная тенденция: благополучные горожане активно продают квартиры, расположенные в старых кварталах Автозаводского и Центрального районов, и переезжают в качественные новостройки. На освободившиеся квадратные метры заселяются малообеспеченые семьи и люди, порой ведущие асоциальный образ жизни. По мнению экспертов, в городе полным ходом идет социальное замещение населения, которое всего через пять лет приведет к падению стоимости жилья в старых районах на 20–30%.

Речь идет прежде всего о кварталах Автозаводского района, построенных в 70-е годы – первом, втором, третьем, шестом и седьмом. Готовность их жителей к массовому переезду демонстрирует количество трехкомнатных квартир, выставленных на продажу: в первом квартале сегодня продается 150 квартир, во втором – 225, в третьем – 91, в седьмом – 169. Но настоящий рекорд поставил шестой квартал: здесь выставлены на продажу 423 трехкомнатные квартиры. «Этот тренд возник чуть более года назад, – развивает тему коммерческий директор проекта «Волжский Квартал» Александр Малойкин. – Тогда одной из причин всплеска предложений стало ожидаемое повышение цен на недвижимость. В итоге в 2017-м замещение коренного населения в старых кварталах на принципиально новых жильцов оказалось настолько глобальным, что сегодня это уже совсем другие районы».

«Переселение» имеет в своей основе несколько причин. Первая заключается в возрасте многоквартирных домов. «Как известно, у каждого объекта есть свой срок эксплуатации. В Автозаводском районе Тольятти он составляет в среднем 75 лет. После того как нормативная эксплуатация дома подходит к завершению, их состояние начинает приближаться к аварийному», – пояснил господин Малойкин. Это не значит, что в таких домах становится опасно жить. Речь идет прежде всего о качестве жизни. Хотя «аварийное состояние» тоже не пустые слова: дома, построенные три четверти века назад, рано или поздно потребуют существенных вложений в усиления конструкций. И одним только капремонтом здесь не обойдешься.

Вторая причина связана со сменой поколений: люди, которые прежде жили там, уходят, оставляя наследство своим внукам. А молодые люди в возрасте 20–30 лет не хотят оставаться в старых кварталах и переселяются в новые модные районы.

Третий момент: жилье образца 60-х годов морально устарело, а сделать интересную перепланировку на законных основаниях там невозможно, ведь в старом фонде практически все конструкции стен несущие. «Узаконить такую перепланировку очень сложно, да и реального разрешения на сложные изменения не дадут», – говорит эксперт.

Еще одна причина связана с социальным расслоением нашего общества: как известно, обеспеченные люди стараются жить в своей среде. Эта тенденция есть во всем мире, и Россия здесь не исключение. Основной фактор, который пока препятствует подобному серьезному разделению, – уровень благосостояния тольяттинцев. Как только наш город станет чуть побогаче, это обязательно произойдет.

Пока коренные жители старых кварталов переезжают в новые районы – «Велит», «Высоту», «Волжский Квартал», ЖК «Гринвуд», где создана комфортная среда, на их место приходят новые собственники. И довольно часто это люди, ведущие не вполне здоровый образ жизни. «Например, досталась по наследству хорошая квартира, но человек пьет, за ЖКУ платить не в состоянии, – рассказывает риелтор Василий Липутин. – Квартира срочно продается, долги закрываются, а бывший хозяин покупает самое дешевое жилье в одном из старых кварталов. Квартира может быть «убитая», но, как говорится, «жить можно». Новостройка сразу «отсекает» таких покупателей: ведь там надо делать ремонт. И вот так, месяц за месяцем, в старом квартале меняется состав населения, растет криминальная составляющая». Эксперты уверены, что всего через пять лет из-за социального замещения квартиры в пяти старых кварталах могут потерять в стоимости 20–30%.

«Самое страшное произойдет при резком обвале рынка, – поясняет Липутин. – Сейчас он падает, но по чуть-чуть, а если рухнет сразу на 15%, процесс резко активизируется – все начнут «скидывать» квартиры с большим дисконтом. Предположим, однокомнатная стоит сейчас 1,5 млн рублей. Минус 30% – останется всего миллион».

Конечно, говорить с полной уверенностью, что старые кварталы лет через пять-десять превратятся в гетто, нельзя. Дело в том, что их территории обладают неоспоримыми преимуществами: удобное расположение, отсутствие пробок, близость набережной, озеленение. Вернуть им былую привлекательность сможет джентрификация – процесс, при котором более зажиточные люди оказываются заинтересованными в том, чтобы жить в том или ином районе, и вкладываются в его реконструкцию. С помощью механизмов рыночной экономики они добиваются такого роста цен, что бедные люди вынуждены съезжать из этого района.

В Москве примером джентрификации является Остоженка, в постсоветское время превратившаяся в элитный микрорайон. В Петербурге таких ярких примеров нет – разве что комплекс «Парадный квартал» у «Чернышевской» да вытеснение мелких бизнесов элитными бутиками на Большом проспекте Петроградской стороны. Можно ли джентрифицировать спальные районы российских городов и Тольятти в частности – вопрос риторический. Для этого необходимы два условия: чисто рыночная среда, где цены на аренду недвижимости слаборегулируемы, и желание состоятельных людей переселиться, к примеру, в шестой квартал. Правда, пока это больше похоже на сюжет фантастического фильма.