«На рынке ЖКХ высокая конкуренция. При этом она, конечно, не всегда добросовестная»

Руководитель группы компаний «Жилсервис+» Вячеслав Ерохин в большом интервью «ПН» рассказывает об особенностях ведения бизнеса в сфере ЖКХ, говорит о преимуществе открытия личных счетов по капремонту для многоквартирных домов, делится опытом выстраивания эффективной работы с собственниками и дает совет, как избежать коммунальных мошенников.

– Вячеслав, как давно ваша компания работает на рынке ЖКХ?

– В нашей ГК «Жилсервис+» две компании – «Перспектива» и «Фортуна». И на рынке мы уже 17 лет – обслуживаем в Автозаводском районе 35 домов плюс взяли на аутсорсинг несколько МКД от другой УК. У нас свой транспортный парк и довольно большой штат сотрудников: сантехники, электрики, плотники, уборщицы, дворники, маляры, аварийно-диспетчерская служба, служба КИПа. Все они проходят ежегодное обучение на получение допуска к работе. Кстати, сдавать экзамены на квалификационный аттестат в этом году будут и руководители УК. Так что свой уровень мы подтверждаем постоянно.

– Можно ли назвать ваш бизнес прибыльным?

– Если рассматривать только управление многоквартирными домами, то здесь особой прибыли нет – все деньги уходят на зарплату работникам УК, налоги, накладные расходы. Конечно, определенный доход есть, но его нельзя назвать заоблачным.

Прибыль мы получаем за счет обслуживания сторонних объектов – например, торговых центров. Проще донести свои аргументы по статьям расходов до предпринимателей. Те, кто занимается бизнесом, считают свои деньги и понимают, что им выгоднее нанять профессионала для обслуживания имущества, нежели делать все самим.

К тому же на тольяттинском рынке ЖКХ высокая конкуренция, причем не всегда добросовестная. Есть УК, которые просто занимаются демпингом, предлагая смешную плату за свои услуги, хотя тарифы, которые устанавливаются муниципалитетом, и так минимальные.

Еще надо учитывать, что дома все разные и на каждый МКД считается свой тариф. Есть типовые девяти-, шестнадцатиэтажные дома, с ними проще. А новое жилье строится по новым правилам. И муниципальный тариф по обслуживанию девятиэтажного дома не учитывает много того, что есть в новостройках – системы дымоудаления, пожаротушения. По нормам эти системы уже есть, а в тарифе данные виды работ не предусмотрены. Чтобы решить такие вопросы, мы ежегодно проводим на домах общие собрания, где предлагаем утвердить статью содержания. Собственники должны понимать, что именно мы делаем, а наши сотрудники – за какую плату.

– Насколько я понимаю, собственники не любят приходить на такие собрания.

– Очные собрания не получается проводить даже в домах, где всего 16 квартир. Поэтому проводим в заочной или очно-заочной форме. Например, недавно собрание, где мы предлагали провести капремонт кровли, с первого раза не состоялось – не набрался кворум. Проводили повторно.

– Вы решаете вопросы по капремонту своих домов?

– У нас есть дома, где жители проголосовали за то, чтобы спецсчет на капремонт открыла наша УК. Мы являемся владельцами этого счета и если видим, что требуется условно капремонт кровли, предлагаем провести его раньше запланированного срока. Если жители голосуют «за», ремонт проводится в установленные сроки и качественно.

– И на многих домах у вас открыт такой счет?

– На двадцати двух. Это больше половины МКД, находящихся в нашем управлении.

– Такой подход влияет на уровень сбора средств за капремонт?

– Собираемость средств по капремонту в зависимости от дома составляет порядка 90%. А в среднем – 85%. Мы работаем с платежной дисциплиной. В отношении неплательщиков имеются судебные решения, то есть деньги все равно будут собраны.

– Насколько эффективен такой подход к решению проблемы капремонта?

– Собственники могут контролировать выполнение и качество работ. Более того, они могут устраивать свои тендеры. Например, на капремонт кровли на один МКД пять подрядчиков предложили свои условия. Председатель ТСЖ после проведения переговоров и ознакомления с деловой репутацией компаний выходила на объекты, завершенные подрядчиками. И только потом принималось решение.

– Как вы работаете над повышением платежной дисциплины собственников?

– Должники есть у всех УК, и все решают эти вопросы по-разному. Мы стараемся не растягивать сроки. Если долги не гасятся в течение года и за это время не удается найти контакт с собственником, тогда подаем в суд. Если контакт есть, стараемся решить все в досудебном порядке – с помощью рассрочки погашения задолженности, активного уведомления. Способов много.

– Как у вас решаются вопросы с перерасчетом по теплу?

– У нас в основном перерасчет идет в сторону возврата денежных средств жителям. Если есть сэкономленная сумма, мы ставим в известность совет дома, который выносит решение, куда ее направить. Например, на одном из МКД из сложившейся переплаты за отопление по решению собственников мы поменяли оконные конструкции.

Но дома технологически все разные, поэтому на каких-то объектах мы возвращаем деньги, а где-то приходится доначислять. Мы не сторонники такой непопулярной меры, но согласно законодательству РФ мы должны это сделать. Собственникам, конечно, это все тяжело объяснить. Доходили и до суда с теми, кто по-своему читает законодательство. Не было еще ни одного судебного решения не в нашу пользу. Есть постановление правительства РФ, в соответствии с которым производится перерасчет, и мы ему строго следуем.

– В Тольятти некоторые УК экономят на тепле, а поставщику ресурсов жители платят по полной программе. Что делать собственникам в таком случае?

– Может быть много объяснений того, почему в доме холодно. И это не обязательно признак экономии. Для решения проблемы жителям в первую очередь надо обращаться в УК. Пока вы не позвоните в диспетчерскую и не оставите заявку, руководство компании не будет знать, что у вас несоответствие температурного режима.

Тут может быть множество факторов. Либо какой-то стояк не пропускает тепло, либо холодно из-за перепланировки у соседей, которые поставили краны на системе отопления. Все работы могут быть выполнены красиво, но не в соответствии со стандартами. Нанятые специалисты не знают, как устроена гидравлическая система конкретного дома. Бывает, промерзают межпанельные швы. Но установить причину можно, лишь попав в квартиру. Это работа инженера и инженерных служб управляющей компании. После проверки составляется акт и план работ. И проблема решается.

– Несмотря на лицензирование и контроль, на рынке ЖКХ время от времени появляются компании-мошенники, которые собирают деньги с жителей и исчезают. Почему это до сих пор происходит?

– Основная причина – доверчивые собственники. Есть критерии для выбора УК, которые нужно соблюдать, чтобы обезопасить себя от мошенников. Сколько компания работает на рынке, какая у нее репутация. Я бы, на месте старшего по дому, пришел познакомиться с ее руководителем и на основании беседы составил свое мнение. Можно посетить дома, которыми управляет эта УК, поговорить с жителями. Так же необходимо проверить является ли данная компания должником перед РСО, данная информация сейчас доступна. И надо помнить, что обслуживание дома заключается не только в том, чтобы подъезд содержать в чистоте, а главное – это состояние инженерных коммуникаций. Если течет кровля – в ремонте подъезда нет смысла. И если трубы гнилые – эту проблему надо решать в первую очередь.

– Сейчас жители получают множество квитанций – от УК, «Т Плюс», «Экостройресурса» и прочих. Это не очень удобно. Ведется ли какая-то работа по включению всех счетов в один документ?

– В правительстве области разрабатывается единый документ, в работе над которым мы тоже принимали участие. Он строится на базе системы «Квартплата24». Мое мнение как собственника, что удобнее, конечно, платить по одной квитанции. И когда мы участвовали в подготовке этой системы, все было сделано достаточно хорошо. Другое дело, что не все, может быть этого, хотят. По крайней мере, законодательно еще ничего не решено. Например, собственник получил квитанцию от «Т Плюс», и эта организация несет ответственность за свой документ. В случае если квитанцию выставили неправильно, претензии будут к этой компании.

– Останется ли в будущем на рынке место для управляющих компаний или их сменят ТСЖ и ТСН?

– 17 лет назад, когда мы вышли на рынок, начинали создаваться ТСЖ. И на практике выяснилось, что один человек не может следить за всем домом. У нас в домах, где создано ТСЖ, обслуживанием все равно занимается наша группа компаний. А ТСЖ осуществляет контроль. Каждый должен заниматься своим делом. Я считаю, обслуживать дома должны профессионалы.

– Ожидают нас ли нас какие-то сюрпризы в сфере ЖКХ в 2020 году?

– В июле будет очередное повышение по всем коммунальным тарифам. Растет статья содержания: в прошлом году увеличились налоги, МРОТ, расходы на ГСМ – все это влияет на плату за содержание. Это пока все новости.