Арендаторы и собственники тольяттинских ТЦ терпят убытки
В Тольятти с середины мая закрываются торговые центры: на момент выхода этого номера опечатаны двери уже восьми объектов. В конце июня судебные приставы закрыли двери очередной «жертвы» – ТЦ «Аврора». Основная причина – грубые нарушения требований пожарной безопасности. Несмотря на предписания и серьезные штрафы, многие центры после официальной приостановки деятельности продолжают функционировать: страх лишиться наработанного за годы потока покупателей и арендаторов оказывается сильнее возможных материальных взысканий.
После известных трагических событий в Кемерово по всей стране идет волна запретов на эксплуатацию торговых центров, торгово-офисных зданий, автосервисов, объектов социального назначения. Так, в Тольятти два месяца назад службой МЧС было выявлено более 1,5 тыс. нарушений пожарной безопасности, возбуждены 69 дел об административных правонарушениях по статье 20.4 КоАП РФ, в суды направлено 19 заявлений по нарушениям, которые создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Тогда в перечень нарушителей вошли ТЦ «Юность», «Каретный двор», «Кольцо», «Фрегат», «Флагман», «Восход», «Водолей», «Заря», «Мадагаскар», «Алеся», «Капитал», офисный центр «Чайка». Через некоторое время судебные приставы в качестве меры предварительной защиты по административному иску приостановили эксплуатацию ТОЦ «Кольцо», «Каретный двор», «Белые росы», ТЦ «Восход» и «Юность». 7 июня по решению суда была приостановлена деятельность ТЦ «Рубин» в Центральном районе – на старейшем торговом объекте города отсутствуют системы оповещения и автоматического пожаротушения. 22 июня стало известно о закрытии торгово-развлекательного центра «Аврора» (70 лет Октября, 3). Причины те же – претензии к соблюдению правил пожарной безопасности.
Однако, несмотря на приостановку деятельности, многие тольяттинские ТЦ вскоре открываются снова – потеря покупательского потока равна, по сути, потере самого бизнеса. Кроме того, устранение предписаний, выставленных службой пожарной безопасности администрациям торговых и офисных центров, обойдется владельцам ТЦ в сумму от 200 тыс. рублей и выше. Вынуть такие деньги из оборота сложно, тем более когда у большинства объектов коммерческой недвижимости из-за кризиса занято от силы 50% площадей. Усложняет ситуацию и тот факт, что у местных торговых и офисных центров, построенных еще в эпоху нулевых, масса собственников. И договориться с ними о сборе взносов на устранение нарушений довольно проблематично.
Кстати, за нарушение правил пожарной безопасности сотрудники МЧС имеют право наказать любую организацию, вне зависимости от ее вида собственности и организационно-правовой формы. Поэтому бизнесмены (не только собственники ТЦ и ТРК) должны отдавать себе отчет, что их деятельность может быть приостановлена в любой момент. «Обычно при первом нарушении организации выдают предписание о его устранении и выносят предупреждение, – поясняют эксперты. – А вот за неисполнение предписания в условиях особого противопожарного режима объект закроют на срок до 90 дней. Это максимальное наказание из всех возможных мер. Кроме того, на практике к нарушителям применяют штраф в размере от 150 до 200 тыс. рублей», – комментируют представители МЧС. «Бывают случаи, когда собственника обязывают выложить крупную сумму за приведение здания в соответствие нормам пожаробезопасности и заплатить штраф. Для некоторых владельцев коммерческой недвижимости такие предписания могут стать причиной банкротства», – подтверждают участники рынка.
Инспекторы пожарного надзора сами не имеют права приостановить деятельность организации или ИП. Для этого они должны обратиться в суд, который рассмотрит все обстоятельства и при наличии достаточных оснований прекратит деятельность компании на три месяца. Для того чтобы снова начать работу, придется устранять все допущенные нарушения. «Зато опечатать двери организации или ИП может любой уполномоченный надзорный орган (например, прокуратура), если существует угроза причинения вреда жизни или здоровью граждан, – комментируют юристы. – Для этого также нужно обращаться в суд, который и должен вынести соответствующее определение. Подать иск в этом случае могут также владельцы здания, если их партнеры и арендаторы не соблюдают противопожарные меры».
Еще одна сторона закрытия торговых и офисных центров, о которой никто не говорит, – это убытки арендаторов. То есть представителей того самого малого и среднего бизнеса, который государство призывает поддерживать и развивать на всех уровнях.
«Тут возникает масса новых вопросов, – комментирует «ПН» юрист Анна Резникова. – Можно ли засудить владельца ТЦ или арендодателя за несоблюдение правил пожарной безопасности, повлекшее за собой закрытие ТЦ? Можно ли рассчитывать на какую-либо компенсацию по суду или такие вещи урегулируются в досудебном порядке? Как показывает практика, все ситуации урегулируются по-разному. В одних случаях договоры об аренде прямо предусматривают компенсационные выплаты с описанием подобных случаев. В других, когда работа торгового центра приостанавливается на срок до одной недели, арендодатель просто не взимает за этот период арендную плату. А вот если срок закрытия ТЦ более длинный, у арендатора появляются законные основания расторгнуть договор аренды и через суд требовать компенсации с арендодателя.
Хочу сразу отметить, что в практике случаев обращения арендаторов в государственные органы с подобными вопросами единицы: люди не рискуют вступать в тяжбы, так как сумма исковых требований зачастую меньше судебных издержек. Тогда как якорные арендаторы в обычно такие моменты оговаривают в договоре. А это значит, что мелким арендаторам решить свой вопрос во внесудебном порядке вряд ли удастся».
