Население рефинансирует кредиты на покупку жилья
Ключевая ставка ЦБ продолжает снижаться и, похоже, может достигнуть уровня 5,75% уже к середине года, как обещают эксперты. В этих условиях доходность вкладов стремится к нулю, зато растет доступность ипотеки, а вместе с ней увеличивается спрос на ипотечные кредиты. Так, в Самарской области за минувший год средняя сумма ипотечного кредита выросла почти на 16% и составила 1,91 млн рублей, а банки увеличили объемы по выдаче таких ссуд в среднем на 40%. Снижение ипотечных ставок сформировало новый тренд – рефинансирование кредитов на покупку жилья.
В середине 2019 года, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке достигла 9,2% годовых, а по итогам года снизилась до уровня 8–8,5%. Эксперты считают, что самый большой потенциал снижения кредитных ставок в наступившем 2020 году придется именно на долю ипотеки. Об этом говорят и предварительные итоги 2019 года по данному виду кредитования. Если в 2018 году жители региона оформляли ипотечный кредит в среднем на сумму 1,65 млн рублей, то в 2019 году – на 1,91 млн. В целом по стране в 2019 году средний размер ипотечного кредита вырос на 17,3% по сравнению с 2018 годом и составил 2,38 млн рублей, сообщает Национальное бюро кредитных историй.
Самые большие кредиты на покупку недвижимости брали жители Москвы и Московской области – в среднем 4,68 млн и 3,52 млн рублей соответственно. При этом наиболее существенная динамика роста суммы ипотечного займа отмечена в Воронежской области и Татарстане – 27,7 и 27,3%. В Самарской области средний размер ипотечного кредита за год вырос на 15,9%.
Также был составлен рейтинг городов по степени «комфортности» ипотечных выплат для заемщиков. Показатель рассчитывался из соотношения ежемесячных платежей к ежемесячным доходам – в идеале платежи должны отнимать лишь треть дохода. В рейтинг вошло 50 регионов, причем выяснилось, что сложнее всего платить ипотеку в Москве и области – там потребуется доход в 135,9 и 101,4 тыс. рублей в месяц. Чуть легче в Ямало-Ненецком АО, Санкт-Петербурге и Ленинградской области – 86,7 тыс., 81,3 тыс. и 76,1 тыс. рублей в месяц соответственно. Проще всего семьям из Кировской области с общей зарплатой в 45,4 тыс. в месяц, Вологодской (45,8 тыс.) и Челябинской (46,6 тыс.) областях. Самарская область оказалась на 40-й строчке рейтинга – чтобы выплачивать ипотеку легко и без напряжения, семья должна зарабатывать около 55 тыс. рублей в месяц.
Для того чтобы перейти в «зону комфорта», все больше самарских и тольяттинских заемщиков прибегают к популярной услуге рефинансирования. «Сейчас доля рефинансирования составляет около 10%, к концу 2020 года она может увеличиться до 15–20%. Это объясняется тем, что в 2020 году на рынок выйдут заемщики, которые брали кредиты в 2016–2017 годах по ставкам 11% годовых и выше», – считают аналитики.
Правда, возникает определенная сложность с рефинансированием ипотечных кредитов, по которым был использован материнский капитал. Это связано с рисками из-за регистрации залога и определенных сложностей с получением согласия органов опеки. Для того чтобы решить эту проблему, депутаты Госдумы создали новый законопроект. В нем уточняется, что кроме рыночных ставок существуют льготные программы, в том числе для семей, использовавших материнский капитал, которые предусматривают получение семьями ипотечного кредита по ставке 6% на весь срок кредита. «Именно у таких семей возникла проблема в необходимости получения согласия органов опеки на передачу в залог жилого помещения, приобретенного за счет средств материнского капитала, а также оформления в общую собственность семьи объекта недвижимости на этапе смены кредитора, – поясняют служащие банковской сферы. – Выделение долей несовершеннолетним детям выступает серьезным препятствием для реализации программ рефинансирования, поскольку нередко приводит к приостановлению в регистрации таких сделок Росреестром».
Предложенный законопроект снимает указанные проблемы. В частности, предусматривается, что если новый кредит позволяет полностью погасить ранее выданный, то «согласие предшествующего залогодержателя на регистрацию ипотеки» не требуется. Аналогичное положение касается согласия органов опеки. Если законопроект будет принят, то он облегчит рефинансирование ипотеки и для других заемщиков. Правда, в документе забыли предусмотреть механизм контроля того, чтобы новый кредит действительно шел на погашение предыдущего: этот момент законодателям предстоит доработать.
Отметим, что на размер ипотечной ставки в 2020 году может повлиять введение показателя долговой нагрузки – ПДН. Это отношение платежей по всем кредитам к ежемесячному доходу. ПДН применяется в потребкредитовании с 1 октября 2019 года и выявляет закредитованных граждан. Есть вероятность, что ЦБ начнет использовать этот параметр при выдаче ипотеки уже с 1 июля 2020 года (по данным ЦБ РФ, темпы роста ссудной задолженности в России по ипотечным кредитам остаются высокими – 20,8% в годовом выражении). Эта мера снизит шансы получить ипотеку заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 50%) и низким первоначальным взносом по ипотеке. Но даже если ЦБ пойдет на применение ПДН в ипотеке, заемщиков, оформивших кредит до 1 июля, это изменение вряд ли коснется.
