Как привести квартиру в соответствие с собственными представлениями

Если вы полагаете, что проблемы с законом при самовольной перепланировке вас не коснутся, потому что квартира не в ипотеке и продавать ее в ближайшее время вы не собираетесь, просто взгляните на статистику: обычно надзорные органы узнают о вашей перепланировке от соседей. Конечно, далеко не все жалобы подтверждаются. Тем не менее Госжилинспекция часто выносит постановления об административной ответственности по статье «Нарушение правил пользования жилыми помещениями». Ниже – несколько правил, которые помогут избежать проблем с незаконной перепланировкой.

Чем грозит несогласованная перепланировка в квартире?

Незаконные перепланировки несут массу опасностей не только тем, кто их проводит, но и соседям. Изменение конструкции вентиляционных каналов и венткоробов часто приводит к исчезновению тяги. Соответственно, нарушается воздухообмен по всему стояку. После переноса так называемой «мокрой зоны» у соседей снизу появляется сырость, плесень, грибок. Вообще, любые изменения в квартирах, которые сделаны без соответствующих расчетов, могут угрожать несущим конструкциям и инженерным коммуникациям.

Закон запрещает любого рода мероприятия, ухудшающие условия проживания других граждан или преграждающие доступ к общедомовым коммуникационным системам. Это перенос стояков систем отопления и водоснабжения, демонтаж несущих стен, уже упомянутые переделки вентиляционных систем, устройство теплых полов с запиткой от общедомовых инженерных систем. Нельзя также объединять газифицированную кухню и любую из жилых комнат квартиры, присоединять к жилому помещению на последнем этаже чердак с оборудованием доступа из квартиры.

Желающим сделать перепланировку или переустройство нужно обратиться за консультацией в орган местного самоуправления, который занимается их согласованием, и получить необходимые разъяснения по каждому конкретному случаю.

Что нужно, чтобы согласовать перепланировку в новостройке?

Если вы хотите согласовать перепланировку, которую только собираетесь сделать, то порядок оформления в новостройке ничем не отличается от вторички. Кроме того, что сначала вам придется оформить право собственности (граждане, живущие в квартирах по договорам социального найма, могут получить разрешение на перепланировку с согласия госоргана-наймодателя) и только потом заниматься перепланировкой. На практике процесс может растянуться на несколько лет. Чтобы приблизить ремонт, можно получить право собственности через суд и параллельно согласовывать перепланировку.

Если свидетельство о собственности (выписка из ЕГРП) на руках, можно обращаться в подразделение городской администрации, которое отвечает за архитектуру. Называться подразделение может по-разному: отдел, комитет, управление.

На руках у вас должны быть техпаспорт квартиры и проект перепланировки, соответствующий всем СНИПам, ГОСТам. Заказать проект можно у любого проектировщика, который входит в саморегулируемую организацию (СРО). Членство в СРО лучше проверить.

Технический паспорт и документ о праве собственности с этого года можно заказать в ЕГРП. Выписку из ЕГРН муниципалитеты могут запросить сами. На практике лучше иметь на руках копию и оригинал документа. Это ускорит процесс.

По закону, через 45 дней из администрации (во многих регионах перепланировку можно согласовать через МФЦ) должен прийти ответ: разрешают вам перепланировку по проекту или нет.

Если вы получили разрешение, нужно помнить: через год оно обычно сгорает. Теоретически его можно продлить, но на практике, если срок действия истек, решать вопрос придется через суд.

После того как вы закончили ремонт, снова вызываете кадастрового инженера. Он проверяет, насколько ремонт соответствует проекту, и готовит заключение.

Для новостроек есть еще один вариант – договориться с застройщиком, чтобы тот внес вашу перепланировку в проект. Но этот вариант существует только в теории.

Как согласовать перепланировку, которую уже сделали?

Согласовать такую перепланировку можно только через суд. Для этого также придется заказать проект и технический паспорт, но уже с фактической планировкой.

Эти документы нужно направить в администрацию с просьбой согласовать перепланировку. Из администрации придет отказ. С этим отказом обращаетесь в суд, к иску прилагаете проект, технический паспорт с новыми характеристиками квартиры, техническое заключение о допустимости перепланировки, заключение санэпидемстанции и пожарных о том, что перепланировка соответствует всем нормам.

Нужно ли согласовывать гардеробные, кладовки, антресоли?

Если вы отделили кладовку или гардеробную капитальными стенами, конструкцию придется узаконить. То же касается антресолей: если это не какая-нибудь навесная конструкция, которую можно легко снять, ее тоже нужно согласовывать.

Какие изменения в квартире вообще нельзя узаконить?

Если вы сломали несущие стены в «панельке», увеличили санузел за счет жилой комнаты или кухни, поменяли местами кухню и комнату (перенесли «мокрую зону»), сломали перегородку и объединили балкон с комнатой, вынесли отопление на балкон – согласовать перепланировку не получится даже через суд. То же касается объединения комнаты с кухней, в которой стоит газовая плита.

Что будет, если сделал перепланировку, которую нельзя согласовать?

Если перепланировку зафиксировала Жилищная инспекция (обычно сотрудники приходят по жалобам соседей), с вас возьмут штраф в 2,5 тыс. рублей и через суд обяжут все вернуть, как было.

Если вы отказались пускать в квартиру сотрудников Жилищной инспекции, на вас могут подать заявление в прокуратуру. Тогда вместе с Жилищной инспекцией к вам придет участковый.

Если вы не вернете квартиру в первозданный вид, за вас это сделает подрядчик, которого наймет государство. Деньги за его услуги с вас взыщут через суд. Так происходит в теории. На практике с подобным в Ассоциации юристов России не сталкивались.

В худшем случае можно лишиться квартиры. Статья 29 Жилищного кодекса предусматривает расторжение договора соцнайма, если квартира муниципальная. Если жилье в собственности, то по решению суда оно может быть продано с торгов, и приводить квартиру в соответствие с первоначальным проектом будет новый собственник. Так утверждают в Госжилинспекции.

Какие изменения согласовывать не нужно?

Без согласования можно штукатурить стены и клеить обои. Кстати, если толщина стен в результате ремонта изменилась и площадь квартиры уменьшилась, можно пригласить кадастрового инженера, который все зафиксирует и подготовит технический план для внесения информации в государственный кадастр недвижимости. Может, получится сэкономить на налогах и коммуналке.