Как девелопер конкурирует за право быть частью повседневной жизни человека
Почему некоторые проекты быстро находят своего покупателя, а другие остаются менее востребованными, как жители и бизнес становятся реальными соавторами проекта и какие идеи будут конкурировать в ближайшие годы – на вопросы «ПН» отвечает директор по продажам компании Унистрой в Тольятти Евгений Шило.
– Еще недавно о строительстве чаще говорили языком квадратных метров, сроков и себестоимости. Но даже в одном районе некоторые проекты быстро находят своего покупателя, а другие остаются менее востребованными. От чего это зависит сегодня – по-прежнему от качества стен и фундамента или уже от чего-то большего?
– Сегодня девелопмент постепенно поворачивается от строительства как набора технических операций к строительству как работе с человеком. Само собой, качество конструкций, надежность и сроки остаются базовыми требованиями, но сами по себе уже не объясняют, почему один ЖК становится востребованным, а другой — нет.
Устойчивее чувствуют себя проекты, на старте которых были заданы правильные вопросы: для кого мы строим и что именно нужно этим людям? Они учитывают не только площадь квартир, но и маршруты жителей, состав семей, потребность в приватности, инфраструктуре и понятной экономике содержания. То есть девелопер конкурирует не квадратным метром, а правом стать частью повседневной жизни человека.
— В планах компании есть новые проекты. Как вы подходите к освоению площадки и выбору концепции будущего жилого комплекса?
– Мы начинаем не с готового типового решения, а с изучения территории: ее истории, окружения, транспортных и пешеходных связей и будущих изменений района. Затем сопоставляем эти данные с реальным спросом: анализируем продажи, обращения покупателей и опыт эксплуатации уже построенных домов.
Важна и прямая работа с городом. Например, в июле отдел продаж Унистрой провел совместную сессию с жителями, риелторами и архитектурным бюро Link.bureau. Это позволило услышать запрос разных сторон: жители говорили о повседневном комфорте, безопасности, тишине и содержании среды, риелторы – о ликвидности, планировках и коммерческих сценариях.
Такой диалог нужен не для того, чтобы механически выполнить все пожелания, а чтобы понять, где интересы разных групп совпадают, а где требуется найти баланс. В результате концепция формируется на пересечении данных, профессиональной экспертизы и реального опыта горожан.
– Чем такой подход отличается от типовой практики?
– Типовая практика часто строится по более линейной схеме: сначала определяется экономическая модель, затем под нее подбираются планировки, благоустройство и коммерция. Работа с аудиторией на ранней стадии сложнее: она требует времени, дополнительных ресурсов на исследования и готовности сопоставлять интересы, которые не всегда совпадают.
Здесь наша задача – понять, какие решения будут работать на протяжении всего жизненного цикла проекта. Это требует более глубокого проектирования, но вложения окупаются еще до начала строительства: снижается риск создать невостребованный продукт или конфликтную среду. В конечном счете предварительный диалог – это способ проверить концепцию до того, как ошибки станут дорогими и необратимыми.
— Тольятти стал первым городом, в который Унистрой вошел после Казани. Как за это время изменился город и каким вы видите его ближайшее будущее с точки зрения девелопмента?
– За время работы в Тольятти мы увидели, что покупатель стал гораздо внимательнее к тому, какой будет жизнь за пределами квартиры: к двору, маршрутам, благоустройству и самому характеру района.
Наш 30-летний опыт в девелопменте позволяет смотреть на такие изменения через длительный жизненный цикл дома. В ближайшие годы конкурировать будут целостные проекты, которые способны сформировать новую точку притяжения и при этом не оторваны от существующего города – ни на этапе ввода, ни после заселения.
