Рынок ипотеки демонстрирует опасные тенденции

Основной драйвер рынка кредитования – ипотека – по итогам июля 2020 года вышел на рекордные значения. За этот месяц в России было выдано 146 тыс. кредитов – на 45% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий объем займов оценивается в 362 млрд рублей, а всего с начала года россиянам одобрили более 747 тыс. заявок. В Самарской области объем выданной ипотеки вырос на 55 %. Вместе с этими показателями в стране растет просроченная задолженность по этому виду кредитования – к 1 сентября она достигла 92,2 млрд.

Несмотря на падение доходов населения из-за пандемии, статистика по выдаче ипотеки в стране показывает гигантский рост, превышающий прошлогодние показатели почти на 50 %. Также растет статистика по льготным ипотечным кредитам, выданным под 6,5 %. В Самарской области в июле 2020 года объем ипотечных кредитов вырос на 55,2 % в годовом выражении – до 6,13 млрд рублей: об этом свидетельствуют данные Центробанка РФ. По сравнению с предыдущим месяцем выдача ипотеки увеличилась на 30,9 % (4,684 млрд в июне 2020 года). За январь – июль этого года жители региона на покупку квартир и домов получили в кредит 30,678 млрд рублей, что на 14,2 % больше, чем за аналогичный период 2019 года (27,243 млрд).

«Большинство жителей Тольятти и Самары сейчас берут ипотеку, чтобы купить квартиру для жизни «здесь и сейчас», инвестиционного спроса практически нет», – говорят участники рынка недвижимости. – Покупка первого жилья и расширение жилплощади одинаково востребованы, но при покупке первого, как правило, заемщик ищет, где возможен минимальный первоначальный взнос, и часто использует материнский капитал».

Средний чек ипотечного кредита в Самаре по сравнению с предыдущим годом немного подрос и составил 1,7–2 млн рублей, а вот сроки кредитования остались неизменными.

«Большинство заемщиков сегодня уже понимают, что лучше подстраховаться и оформить ипотеку на 15–20 лет, – отмечают участники рынка. – А если будет возможность, выплатить досрочно».

Однако из-за кризиса возможности погасить ипотечный кредит досрочно у россиян становится все меньше. 2 сентября стало известно, что за июль текущего года объем просроченной задолженности по этому виду кредитования вырос на 3,6 % – до 92,2 млрд рублей. В Самарской области совокупная задолженность по ипотеке за июль увеличилась на 1,5 % – до 148,512 млрд, за год – на 11,3 %. Доля просроченной задолженности на 1 августа 2020 года находилась на уровне 1 %. В абсолютных цифрах при среднем размере кредита в 2,3 млн рублей новые просроченные ипотечные кредиты означают, что еще 1,1 тыс. семей в стране в ближайшей перспективе должны будут расстаться со своим жильем, полагают представители коллекторного рынка.

При этом в ЦБ и банках не спешат бить тревогу: об этом свидетельствуют рекордные цифры увеличения выдачи ипотечных кредитов. Некоторые эксперты считают рост просрочки обычной практикой во время кризиса, поскольку заемщики в такие периоды сначала оплачивают товары и услуги первой необходимости и только потом занимаются внесением обязательных платежей. По прогнозам участников рынка, пик просроченной задолженности по кредитам придется на октябрь-ноябрь текущего года, когда окончатся кредитные каникулы. А небольшого снижения уровня просроченной задолженности стоит ожидать лишь в декабре этого года.

«Рост неплатежей по ипотеке – закономерный эффект от пандемии, – считают в департаменте ипотечного кредитования СМП-банка. – Негативные последствия этой ситуации рынок ипотеки будет ощущать до конца декабря. В следующем году, по прогнозам, ситуация выровняется. Ипотечного кризиса мы не ожидаем».

«Оценка уровня риска по ипотечному портфелю после снятия ограничений в целом и в частности по сегменту реструктуризированных кредитов пока затруднена – непонятно, как будут идти дела в экономике и в борьбе с коронавирусом во втором полугодии. В то же время ипотечный портфель демонстрирует высокую устойчивость к макроэкономическому шоку от пандемии, что позволяет рассчитывать на высокую долю возврата договоров в рабочий портфель после завершения кредитных каникул», – надеются в ЦБ.

Между тем на днях замглавы Минфина РФ Алексей Моисеев увидел риск «пирамиды» из-за льготных программ по ипотеке. Он предупредил, что расширять новую ипотечную программу под 6,5% годовых может быть опасно для бюджета, поэтому она должна оставаться только антикризисной. О построении финансовой пирамиды на рынке ипотечного кредитования говорят и эксперты «ПН».

«Надувается классический пузырь, не подкрепляемый ростом доходов населения. Предположительно, он может рвануть в январе-феврале 2021 года, – считает финансовый аналитик Евгений Миронов. – Если не случится чудо и экономика не начнет стремительно расти, а народ богатеть, в недалеком будущем мы можем столкнуться с новой проблемой. Свежеприобретенное на первичке жилье может стоять годами, так как у народа не будет средств на нормальный ремонт (который порой тянет на треть от стоимости жилья). Есть вероятность, что все эти метры в итоге будут продаваться на вторичном рынке, причем с большой скидкой. Ведь даже за льготную ипотеку нужно платить. А из каких доходов население будет обслуживать ипотечный заем, не совсем ясно. Ведь уже сейчас многие заемщики берут по сути два кредита: саму ипотеку и потребительский, на первый взнос».