«Вторичный рынок замер: сделок мало, и они проходят по нижней границе цен»

О том, что происходило на тольяттинском рынке недвижимости в 2025 году, что сегодня может считаться премиумом для нашего города, можно ли по-прежнему относиться к недвижимости как к надежному инструменту сохранения капитала, что выгоднее с точки зрения инвестора, купить готовый дом или взять участок для строительства, и как повлиял на рынок кейс Долиной – на эти и другие жизненно важные для читателей «ПН» вопросы отвечал руководитель АН «Русские традиции» Дмитрий Полицемако.

– Дмитрий, вот уже несколько лет мы регулярно встречаемся с вами в это время и каждую беседу начинаем с базового вопроса: что произошло на тольяттинском рынке недвижимости за прошедший год?

— Вторичный рынок недвижимости замер: сделок мало, и они проходят в основном по нижней границе цен. На это повлияли высокие ставки по ипотеке и так называемый «кейс Долиной». Поэтому многие риелторы переключили внимание на новостройки, так как там действует льготная семейная ипотека с 6% по кредиту и нет рисков, связанных опять же с другими Долинами.

Существенно выросло количество предложений от застройщиков загородного жилья, но там есть свои сложности. Во-первых, сельскую ипотеку возобновили только в середине 2025 года и с ограниченными условиями – исключительно для работников предприятий из сельской местности и участников СВО. При этом участник СВО должен лично присутствовать при подаче документов на ипотеку – неясно, как это реализовать, если военнослужащих отпускают раз в полгода. Во-вторых, случились изменения в части налогообложения индивидуальных предпринимателей, а многие крупные загородные застройщики продавали дома как ИП.

– В прошлом году вы прогнозировали «очень умеренную корректировку цен, не более 10 %». Что сегодня показывают ключевые индикаторы по вторичке и новостройкам? Какие районы и типы жилья оказались самыми устойчивыми, а какие – самыми волатильными?

– Мой прогноз полностью оправдался: цены на вторичное жилье остались примерно на уровне прошлого года. А вот рынок первичного жилья вырос, и существенно. На него повлиял и рост цен на строительные материалы, и наличие льготной семейной ипотеки. Вообще общая экономическая ситуация в стране явно отражается на ценообразовании на первичном рынке жилья: если ранее стоимость квадратного метра в 150 тысяч рублей считалась чем-то недосягаемо дорогим, то сейчас, в феврале 2026-го, это уже стандартная цена для жилья класса «комфорт» в Тольятти.

Заметное колебание цен происходит на рынке загородной недвижимости. Многие мелкие застройщики (три–пять домов за год) не сумели продать жилье, построенное в 2025 году, и в начале этого года пошли на существенное снижение цен, иногда даже себе в убыток.

– Вопрос по первичке. Давайте пройдемся по застройщикам и проектам. Кто стал лидером по объему введенного в эксплуатацию жилья в 2025 году? Какие проекты будут сдаваться в этом году?

– Тут без вариантов: самый крупный застройщик в Тольятти на сегодня – это «Лада-Дом». В 2025 году компания сдала четыре дома. По два жилых комплекса ввели «Единение» (ЖК «Люксор» и ЖК «Автограф») и СК «Фаворит» (дома на улице Патриотической). Большой проект реализовал «Унистрой» в «Южном бульваре» (ЖК «Гармония»).

В 2026 году ситуация повторится — опять впереди будет «Лада-Дом» (ЖК «Лермонтов», ЖК «Булгаков» и дом в ЖК «Елки-парк»). «Унистрой» должен сдать дом у администрации Автозаводского района (ЖК «Уникум») и одну позицию в «Южном бульваре».

– Рядом с редакцией «ПН» построили вроде бы простой монолитный дом, но название дали довольно оригинальное – ЖК «Романовский-Премиум». Нам кажется, что там не делают ремонты и туда не заезжают люди. На примере этого объекта хотелось бы понять вот что: проблемы застройщиков связаны только с забуксовавшей ипотекой и высокой ценой квадратных метров или есть что-то еще?

– Там, где гибкие застройщики быстро корректируют свои предложения под изменяющиеся внешние условия, продажи идут. Плюс умные застройщики предлагают интересные условия сотрудничества для агентств недвижимости. Вероятно, застройщик данного ЖК был не столь лоялен к риелторам, отсюда и результат.

– Есть ли спрос на премиальные объекты в Тольятти и что сегодня может считаться премиумом для нашего города?

– На жилье премиум-класса спрос есть всегда. Он небольшой, но стабильный, так как растет число горожан, которые хотят и могут себе позволить такое жилье. К тому же то, что раньше считалось премиум-классом, сейчас это уже обычное жилье комфорт-класса, просто большей площади. На данный момент жильем премиум-класса считается нетиповое жилье с огороженной территорией, наличием инфраструктуры на первых этажах и престижной локацией: либо с видом на Волгу, либо около леса.

– Можно ли, учитывая текущую экономическую ситуацию, сегодня говорить о недвижимости как о надежном инструменте сохранения капитала?

– Самые богатые люди и корпорации в мире – это собственники недвижимости. Поэтому, что бы ни происходило, какие бы катаклизмы ни были, недвижимость – основной источник сохранения и накопления капитала. Да, цены на нее периодически на короткий период времени могут проседать, но в среднесрочной и долгосрочной перспективе альтернативы нет. Ну кроме золота.

– Ранее вы фиксировали ажиотажный спрос на производственно-складские помещения и пункты выдачи заказов. Насколько эти запросы сегодня удовлетворены? Видите ли вы в Тольятти перспективы для новых форматов, например коворкингов?

– Сохраняется спрос на небольшие (до 100 квадратных метров) помещения в жилой зоне с характеристиками «на первой линии, с отдельным входом». Одни компании уходят, другие приходят, поэтому тут движение постоянное. То же самое со складскими и производственными помещениями. Но этот спрос трансформируется в покупку земельных участков и строительство под свои потребности либо реконструкцию закрывшихся крупных предприятий под запрос малого и среднего бизнеса. Пример – бывшие территории «ВазИнтерСервиса» и Тольяттинского кирпичного завода.

Что касается коворкинга, здесь спрос крайне ограничен. Это направление недостаточно развито в Тольятти.

– Стоит ли сегодня молодым людям смотреть в сторону профессии риелтора? Есть ли у нее перспективы?

– В нашей профессии главное – харизма и умение общаться с людьми. Всему остальному – юридическим тонкостям, анализу рынка – можно научить. Конечно, время вносит свои коррективы. Я начинал в 2008-м, когда основным инструментом была газета «Из рук в руки». Где она сейчас? Все ушло в «Авито». Раньше нужно было уметь классно фотографировать, теперь в приоритете видео. Мы уже вовсю используем нейросети: для обработки фото, текстов, анализа рынка. Но живого общения с людьми не заменит ни один искусственный интеллект. Так что мы были, мы есть и мы будем.