«Прогнозирую очень умеренную корректировку цен на недвижимость, не более 10 процентов»
По состоянию на конец января на вторичном рынке жилья Тольятти выставлено на продажу всего 2,5 тыс. квартир. Еще год назад таких объектов было в полтора раза больше, а в самые «тучные» времена количество квартир, одномоментно предлагаемых на продажу, доходило до 12 тыс. Учитывая численность населения города и не очень большое количество новостроек, инвестиции в недвижимость выглядят хорошей сделкой.
Сколько сейчас стоят квартиры в городе, отчего цены в новостройках сильно оторвались от вторички, какие объекты на местном рынке недвижимости наиболее востребованы, во что стоит инвестировать – об этом и не только «ПН» рассказал руководитель АН «Русские традиции» Дмитрий Полицемако.
– Дмитрий Владимирович, что происходило на тольяттинском рынке жилой недвижимости в 2023 году и в каком состоянии он пребывает сейчас?
– В прошлом году наблюдался стабильный и довольно бодрый рост цен на любую местную недвижимость. Ситуацию можно описать так: рынком правил его величество Продавец, который мог проводить буквально кастинг покупателей. Однако в декабре, после крайнего повышения ставки ЦБ, все встало в режим ожидания. Если в предыдущие годы на новогодние праздники риелторы отдыхали максимум до третьего числа, а потом начинались активные показы объектов, то в минувшем январе звонков по объектам практически не было. Более того, по уже выбранным и вроде бы согласованным квартирам люди стали отказываться от сделок. Вот таковы реалии сегодняшнего дня.
– И что теперь с ценами? Сколько сегодня стоит квадратный метр в Тольятти на вторичке и в новостройках?
– По состоянию на конец января цена квадратного метра стандартной московской планировки на вторичном рынке начинается с 58 тыс. рублей. Как обычно, стоимость квадратного метра в Комсомольском районе немного выше, чем в других районах – там цены стартуют с 67 тыс. Ценность «Комсы» обуславливается тем, что банально меньше объектов, чем даже в Центральном районе.
В новостройках разбег цен очень большой, стоимость «квадрата» доходит аж до 160 тыс. в доме без отделки вообще, там нет даже внутренних перегородок. Впрочем, такие квартиры найдут своего покупателя, так как это штучное предложение – здание у леса, всего 27 квартир. В домах более массовой застройки экономкласса напротив первого квартала цены начинаются от 80 тыс. за квадратный метр, в домах класса комфорт в 14а и 17а кварталах ценник будет от 100 тыс.
– Я так понимаю, что цены в новостройках столь сильно оторвались от вторички из-за ипотеки?
– Да, именно так, из-за субсидирования процентной ставки по ипотеке. Портрет основного покупателя новостройки – это человек с хорошим доходом. Скорее всего, он уже имеет жилье, где проживает его семья, и в приобретаемую квартиру планировалось переехать после окончания ремонта. Либо человек вкладывает деньги в новостройку в качестве инвестиции – детям, себе на старость. Учитывая, что еще в начале 2023 года проценты по банковским вкладам составляли 6–7 % годовых, то вложения в недвижимость выглядели более чем привлекательно. Соответственно, граждане понесли свои деньги застройщикам. При этом, по условиям ипотечных продуктов, размер первоначального взноса составлял всего 10 %, а значит, человек мог иметь на руках всего 300 тыс. и купить квартиру в новостройке. Все эти факторы повлияли на больший рост цен в новостройках, чем на вторичку. А еще ведь арендные платежи с приобретаемых квартир покрывали ежемесячный платеж по ипотеки.
По вторичке ситуация другая. В основном такие квартиры покупают те, кому жить надо здесь и сейчас. Ну а так как Тольятти – это город типовой застройки, то конкурировать между собой квартиры с одинаковой локацией и одинаковой планировкой могут только ценой.
– Как отразилось на ценах на недвижимость ужесточение требований по льготной ипотеке? Риелторы ожидают снижения ключевой ставки в этом году?
– В рамках страны новые требования обязательно отразятся на ценах. Например, цены в новостройках Москвы, как минимум, перестали расти, а негласно застройщики начали предлагать небольшие скидки. Если текущие процентные ставки сохранятся до конца года, то, возможно, в среднем по стране снижение цен будет существенным.
Но Тольятти – это город парадоксов. У нас на продажу выставлено сравнительно немного квартир из вторичного фонда, количество строящегося жилься для такого большого города также довольно скромное. Поэтому я прогнозирую очень умеренную корректировку цен, не более 10 %.
Что касается ставки ЦБ, то в нашей среде сформировалось устойчивое мнение, что весь год пройдет с действующими на данный момент параметрами. Ожидать снижения ставки ЦБ стоит в 2025 году.
– В последнее время, кажется, наблюдается и рост цен на рынке аренды жилья. При этом снимать квартиру сейчас как будто выгоднее, чем брать ее в ипотеку. Прокомментируйте, пожалуйста.
– Действительно наблюдается рост цен на арендное жилье. Несмотря ни на что, в Тольятти приезжает существенное количество иногородних – кто-то для постоянного проживания, кто-то на период контракта. География очень широкая: в 2023 году я помог своим клиентам сдать квартиры переселенцам из новых регионов России, людям из пригорода Белгорода, гастарбайтерам из Средней Азии. В общем, спрос на арендное жилье в Тольятти стабильно хороший.
Тем не менее, не стоит очаровываться ростом стоимости аренды, так как тут причина в общей инфляционной ситуации в экономике. И, да, с учетом текущих ставок и, собственно, стоимости жилья его аренда выгоднее, чем платежи по ипотеке.
– Не могу не спросить и о ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Если можно, тезисно обрисуйте расклады на нем.
– Мы можем думать о Тольятти и местном бизнесе что угодно, но они успешно развиваются. Опять же сам город занимает 19 место в России по численности населения. Удобная локация, шикарная природа – все это привлекает сюда предпринимателей. В последние годы произошел существенный рост цен на коммерческую недвижимость – как торговую, так и производственно-складскую. Сейчас трудно найти производственные площади, отвечающие всем необходимым требованиям, и в плане покупки, и в аренду, а торговые площади на первом этаже с отдельным входом для МСП вообще на вес золота. Отсюда рост ставок по аренде для производственно-складских помещений с доковидных 170–190 рублей за квадрат до почти 400 рублей в моменте. Такая же тенденция и с торговыми площадями.
Развитие маркетплейсов и электронной торговли спровоцировало новый вид бизнеса в коммерческой недвижимости, когда человек берет в аренду торговое помещение и открывает там пункт выдачи заказов. Это выгоднее, чем «разливайка».
– Какие объекты на тольяттинском рынке жилой недвижимости наиболее востребованы на данный момент?
– Очень хорошую динамику показывает загородная недвижимость, так как довольно большое количество тольяттинцев мечтают переехать на ПМЖ в сельскую местность. Если же говорить о городских кварталах, то традиционным спросом пользуются те же спальные районы, что и раньше, – 8 и 3б кварталы Автозаводского района. В последнее время ценятся и дома в, скажем так, активной части Автограда – 16, 19, 20 кварталы. Быстро растет спрос на дома а-ля клубного типа: с огороженной территорий, подземной парковкой, «экологичной» локацией.
– Так уж сложилось, что, когда ситуация в городе или в стране не стабильна, тольяттинцы ищут уверенность в завтрашнем дне в квадратном метре. Выгодно ли сегодня хранить сбережения в недвижимости?
– Наше прошлое, к сожалению, не дало гражданам ни другого инструмента сохранения сбережений, ни знаний об этих инструментах. Молодое поколение, конечно же, использует более обширные практики. Но так как молодое поколение пока не имеет высоких доходов, то более заметную роль на рынке играем мы – те, кто вырос в 90-е годы.
Если посмотреть на список самых богатых людей и организаций мира, то все они являются самыми большими собственниками недвижимости. Тот же Билл Гейтс скупает земельные участки и является одним из самых крупных землевладельцев мира. Как говорил Марк Твен, земля – это товар, который больше не производят. На мой взгляд, это лучшая инвестиция.
Безусловно, недвижимость всегда росла и в долгосрочной перспективе будет расти. Другой вопрос: а что сейчас? На данный момент российские банки предлагают отличные ставки по депозитам, лично я бы скорее воспользовался этим предложением.
