Почему квартиры в Тольятти покупают для жизни, а не для инвестиций
Изучив актуальные цены на рынке жилья, «ПН» выяснил удивительный факт: режим самоизоляции практически не отразился на стоимости квадратного метра в Тольятти. Покупатели сохраняют активность, а риелторы работают над тем, чтобы в условиях социального дистанцирования сделать сам процесс купли-продажи комфортным и безопасным. Что касается прогнозов по изменению цен и спроса – их не решаются давать даже местные специалисты с многолетним опытом работы. «Кризиса на рынке нет. Его лихорадит, но больше из-за психологических факторов», – отмечают эксперты.
Легкая лихорадка
Рынок недвижимости показал свою инертность. На данный момент основной объем сделок приходится на те, которые планировались еще до введения режима самоизоляции. Цены пока зафиксировались, а незначительные колебания в плюс или минус – обычное дело.
По словам директора АН «Глобал-Недвижимость» Надежды Сарана, на продавцов и покупателей жилья ситуация подействовала, скорее, психологически. В конце марта, когда стало известно о режиме самоизоляции, появился ажиотаж и на рынке вторичного жилья, и на рынке новостроек. С середины апреля интерес покупателей поддержало заявление Путина о снижении ставок по ипотечным кредитам. Этот вопрос обсуждался в ходе онлайн-совещания с членами правительства 16 апреля, которое было посвящено мерам поддержки строительной отрасли в период эпидемии коронавируса. Подать заявку на получение ипотеки по ставке 6,5% годовых можно до ноября 2020 года. Правда, установлен лимит стоимости жилья, которое можно приобрести по сниженной ставке, – 3 млн рублей в регионах и до 8 млн в Москве и Санкт-Петербурге.
«Сейчас внимание покупателей сосредоточено на квартирах экономкласса. При этом доля ипотечных сделок увеличилась. В первые две недели апреля рынок «застыл». МФЦ и Росреестр на прием документов не работали. А ведь некоторые покупатели на начало апреля уже имели какие-то задатки и финансовые обязательства, – описывает хронологию недавних событий госпожа Сарана. – Хорошо, что с середины апреля МФЦ заработали и мы могли проводить сделки. Процесс начал проходить быстрее. Мы беспокоились за май, но по предварительным договоренностям о сделках активность покупателей сохраняется. Если резюмировать: кризиса на рынке нет. Его лихорадит, но больше из-за психологических, а не экономических факторов. Спрос сегодня поддерживается за счет снижения ипотечных ставок, а также клиентов, которые накопили рублевые средства и хотят их сохранить, вкладывая в недвижимость, и тех, кто осуществляют обменные операции с жильем».
Льготную ставку обещают сохранить на весь период кредитования, однако потенциальных заемщиков останавливает опять же психологический момент: неуверенность в завтрашнем дне в связи с влиянием пандемии на бизнес. Экономическая нестабильность, сокращения на предприятиях и снижение доходов населения делают покупателей жилья осмотрительными. Хотя, конечно, ставка в 6,5% выглядит очень привлекательно.
«Вторичка» в лидерах
По данным АН «МолодцовЪ», в мае цены на однокомнатные квартиры московской планировки держались в диапазоне 1,3–1,7 млн рублей. Минимальная стоимость двухкомнатной в Тольятти составила 1,5 млн, максимум за «двушку» московской планировки – 2,45 млн рублей. Трехкомнатные квартиры продавались за 2–3,2 млн рублей в зависимости от состояния жилья, наличия ремонта, расположения дома, инфраструктуры района. Самыми дорогими в мае оказались квартиры макаровской планировки: от 1,6 млн до 2,4 млн за однокомнатную, 2,2–3,4 млн – за двухкомнатную, 3,2–4 млн рублей за трехкомнатную. «Это умеренный ценник, – констатирует директор АН «Альфа-Центр» Ирина Попова. – Обвала цен нет, нет и их роста». «Рынок на пределе низших цен. Вряд ли стоит ожидать еще больших изменений», – считает директор АН «МолодцовЪ» Александр Молодцов.
Согласна с коллегами и директор АН «Домушка-Недвижимость» Марина Кутлакова. По ее словам, анализируя цены, указные в объявлениях, можно предположить, что расценки на жилье выросли. Но это впечатление обманчиво, поскольку недорогие объекты уходят с рынка быстро, даже не успевая попасть в общую базу данных.
В «Глобал-Недвижимость» отмечают смещение потребительского спроса в сторону вторичного жилья. Причем эта тенденция наметилась еще в конце 2019 года. «По итогам прошлого года всего лишь 25% покупок – новостройки. Мы связываем это не только со спросом, но и с предложением: качественных по своим потребительским характеристикам вариантов стало меньше. На сокращающемся спросе около 90% сделок – обмен: одну продали – другую сразу купили, – говорит ведущий специалист, заместитель директора АН «Глобал-Недвижимость» Виктория Колясникова. – На рынке новостроек спрос в начале апреля пришел к нулю, но к концу месяца восстановился в связи с объявлением льготных ставок по ипотеке под 6–6,5% годовых. Однако в целом он меньше, чем во втором полугодии 2019 года. Выдержать конкуренцию смогут не все застройщики, поэтому нужно выбирать с точки зрения надежности и инвестиционной привлекательности».
Переезд за город
Режим самоизоляции сформировал у тольяттинцев высокий спрос на объекты загородной недвижимости. Поняв, что летом 2020 года вряд ли будет возможность поехать на отдых за границу, да и отечественные курорты пока не открыты для приема отдыхающих, горожане внимательнее присмотрелись к родным просторам.
Весной традиционно много сделок по аренде дач и домов в пригороде, но в этом году их количество удвоилось, делится Марина Кутлакова. Впрочем, это было ожидаемо: в теплое время города люди хотят проводить время на свежем воздухе, особенно семьи с детьми. Поэтому в сложившейся эпидемиологической ситуации переезд за город – на дачу или в коттеджный поселок – лучшее решение.
«У нас есть даже клиенты из Самары, которых заинтересовала жилая недвижимость в Ставропольском районе. Дачи, дома, коттеджи за городом нарасхват. Причем спросом пользуются и дорогие объекты, и дачи среднего ценового сегмента», – отмечает Марина Кутлакова.
Риэлторы в масках
Из-за угрозы распространения коронавируса риелторы перешли на удаленный режим работы. Мера эта вынужденная, и, как рассказали собеседники «ПН», уйти на дистанционную работу на 100% все равно не удалось – купить или продать квартиру сидя дома просто невозможно.
«Консультирование, подбор объекта недвижимости, подготовку необходимых документов, если это возможно, мы проводим через электронные сервисы. Но часть разрешений, справок все равно нужно получать лично, для окончательного совершения сделки также необходимо личное присутствие покупателя», – подчеркивает Ирина Попова.
Безопасности сделок по-прежнему уделяется большое внимание: и теперь не только с юридической стороны.
«В период самоизоляции, конечно же, была пересмотрена система работы агентства, офисы функционируют по предварительной записи, а также на дистанционном консультировании, часть сотрудников – на удаленной работе, – рассказывает Надежда Сарана. – Многие процессы в агентстве ведутся онлайн. Предусмотрена дезинфекция помещений, избегаем скопления людей. Сотрудники, присутствующие на встречах или показах, обязательно надевают маски».
«Если предстоит посещение МФЦ, то и для клиентов всегда беру маски и перчатки, – говорит госпожа Попова. – В офис приглашаем посетителей только в случае необходимости. Все вопросы решаем по телефону и через электронную почту».
В свою очередь Марина Кутлакова добавила, что агентства недвижимости активнее стали продвигать свои услуги в соцсетях. Клиентам оказывают профессиональные консультации по телефону или письменно, а на сделку риелторы выходят в зависимости от конкретной ситуации и степени готовности документов.
Советы отложить или перенести проведение операций с жилой недвижимостью, конечно, хорошие и правильные. Но когда собраны все справки, одобрен кредит, пройдены проверки, желание одно – своевременно решить вопрос. Поэтому риелторы просто не могут уйти в режим ожидания. Хотя в начале апреля были серьезные опасения, что рынок жилой недвижимости встанет из-за отсутствия реальной возможности проводить сделки купли-продажи.
«Введение режима самоизоляции повлияло на многие сферы, в том числе и на продажу недвижимости. Переход нотариусов на прием по предварительной записи, временное приостановление работы МФЦ, управляющих компаний осложнило получение необходимых документов и проведение сделок. Для части сделок выход нашли в электронной регистрации, – комментирует Виктория Колясникова. – Сейчас работа необходимых для нашей деятельности организаций восстановилась в режиме предварительной записи».
