Причины и следствия роста ставок по жилищным кредитам

Повышение российскими банками ипотечных ставок стало главной постпраздничной новостью наступившего 2019 года. Причин у данного события, как минимум, две: это новые нормы резервирования, введенные Центробанком, и повышение ключевой ставки. По мнению экспертов, в обозримой перспективе ставки по ипотеке снижаться не будут, и каждый месяц промедления будет означать для покупателей удорожание квартиры, которую они хотят приобрести с помощью кредита. Так что откладывать надолго приобретение нового жилья не стоит.

Ипотечное лето началось в середине 2015 года: именно тогда произошло первое существенное снижение ставки по данному виду кредитования. К октябрю 2018 года ставки опустились до исторического минимума: за три года кредит подешевел на 3–5 п.п. В итоге 2018 год стал рекордным по росту рынка ипотечного кредитования в России. Специалисты аналитического центра ДОМ.РФ объясняют эту ситуацию востребованностью данного инструмента как основного способа улучшения жилищных условий. По их оценке, сегодня с помощью ипотеки заключается 56% сделок в новостройках и 47% сделок на вторичном рынке. С января по октябрь 2018-го выдано 1,2 млн кредитов на сумму около 2,4 трлн рублей. Это больше на 45% в количественном и на 58% в денежном выражении, чем за аналогичный период прошлого года. Средняя ставка по ипотеке за десять месяцев 2018 года составила 9,55%.

В Самарской области с января по ноябрь прошлого года кредитные организации предоставили жителям 31,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 52 млрд рублей. Это больше, чем в соответствующем периоде 2017 года, на 36,7% по количеству и на 50,7% по объему. По состоянию на 1 декабря 2018 года кредитные обязательства по ипотеке составили 125,1 млрд рублей, увеличившись за ноябрь на 2,3%, а за год – на 21,9%.

На фоне всероссийского ипотечного драйва новость о повышении ставок на первый взгляд напомнила удар по тормозам на повороте. Крупнейшие банки, которые вместе выдают две трети ипотечных кредитов в стране и влияют на политику остальных кредитных учреждений, уже подняли ставки на 1 п.п. Теперь стандартные ставки ипотеки на новостройки и готовое жилье начинаются с 10,1% годовых – для квартир площадью более 65 кв. м. Для кредитов с первоначальным взносом менее 20% (кроме ипотеки с материнским капиталом и военной ипотеки) в крупнейшем российском банке ВТБ вводится надбавка к ставке в 0,5 п.п.

В ближайшее время повысить ставки собираются Газпромбанк, ФК «Открытие» и «Возрождение». Следить за действиями конкурентов и принимать решения исходя из этого планируют «Абсолют банк» и Промсвязьбанк. Альфа-Банк, «Уралсиб», Московский кредитный банк и Связь-банк менять ставки ипотеки пока не собираются, заявили их представители. А вот Россельхозбанк повысил ставки ипотеки на 1,5 п.п. еще до нового года – с 26 декабря 2018-го.

«Рост ставок по ипотеке связан с ускорением инфляции, – комментирует «ПН» главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин. – ЦБ РФ прогнозирует, что к середине 2019 года ее уровень достигнет максимальных значений – 5,5–6%. Таким образом, в первом полугодии 2019 года вполне вероятно, что ставки по ипотечным кредитам поднимутся еще на 0,25–0,75%. Но тем не менее уже во втором полугодии инфляция начнет замедляться, ее прогнозируемый уровень – 5,0–5,5%, который в 2020 году, по ожиданиям ЦБ РФ, стабилизируется на 4%. Если события будут развиваться в этой логике, то во втором полугодии 2019-го – начале 2020 года можно ожидать постепенного снижения ставок по ипотечным кредитам. Так, если в ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам фиксировалась на уровне 9,5%, то к середине 2019 года она может вырасти до 10–10,5%. В конце года ожидаем снижения средней ипотечной ставки до 9,75–10,25%».

Повышение средних ставок приведет к тому, что заемщики оптимизируют свои покупательские предпочтения, а некоторые станут дольше раздумывать, потому что не будут уверены, смогут ли оплачивать кредит. «Как показывает опыт прошлых лет, покупатели предпочтут жилье бюджетного типа, меньшей площади или с меньшим количеством комнат, снизится средний размер займа», – считают аналитики. Часть покупателей и вовсе покинет рынок, другие отложат покупку на некоторое время, чтобы накопить на первоначальный взнос. Как распределятся эти группы клиентов, представить сложно, но, учитывая стагнацию доходов, скорее всего большинство переключит внимание на более доступные варианты жилья или вовсе откажет себе в улучшении жилищных условий.

«По итогам 2018 года, в сравнении с 2017-м, ипотечный портфель самарского офиса Промсвязьбанка вырос на 49,5%. В этом году мы ожидаем, что его темпы роста замедлятся, – предполагает Дмитрий Монастыршин. – Надо отметить, что на это повлияет не только рост ставок, но и регуляторные ограничения (повышение для банков коэффициентов риска по кредитам с первоначальным взносом 10–20%)». Снижение доступности ипотеки приведет к снижению спроса на недвижимость, считает аналитик ПСБ. А ослабление спроса на жилье, в свою очередь, будет сдерживать рост цен на недвижимость, который заметно подогревается макроэкономическими и законодательными факторами.